文/谢逸枫
2021年4月国家层面救市开始，7月、12月降准2次2.2万亿放出资金，4月、12月降息2次。2022年1月-10月24日，国家层面二波房地产“救市”新政已出，第三波在第四季度正在逐渐释放。
2022年1月开始，国家、地方层面加大力度、范围、规模出台一系列稳增长、调控松绑、保交付楼市政策。
第一波，国家层面房地产“救市”新政冲击波，主要是4月25日降准1次、1月20日与5月20日及8月22日降息3次，3月16日并购贷不纳入三道红线、8月中信增的全担保债券（中期票据）。
第二波，国家层面房地产“救市”新政冲击波，国庆前，9月29日、9月30日，国家层面一连出台了三条稳楼市政策大礼包，史称房地产救市930新政，包括利率下降、退税政策。
换房退个税。9月30日，财政、税务部门内容，自2022年10月1日至2023年12月31日，卖房后在1年内又重新买房的，可以对卖房时缴纳的个税予以退税。
放宽首套房贷利率下限。9月29日，人民银行、银保监部门内容，今年6-8月房价环比、同比连续3个月下降的城市，在年底前可以自己决定新发放的首套房贷利率下限。
下调首套公积金房贷利率。同样是在国庆假期前，央行决定，自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点。这是公积金贷款利率7年以来的首次下调。
第三波，国家层面房地产“救市”新政冲击波，10月20日，证监会表示有条件放开涉房企A股融资，意味着符合条件的房企可以在资本市场上获得融资，这是2020年8月20日以来首次表态。
按照目前国家房地产政策出台的意义、意图、逻辑看，政策托底大于刺激，稳市场大于刺激市场，救项目大于救公司，保业主大于保房企。
其一是避免房价再次陷入大涨大跌圈，保房地产市场的三稳。其二是避免房企陷入再次加杠杆、高债务、高周转的投资、开发、经营模式，让房企主动调整，实现健康发展的模式。
其三是避免房地产行业金融风险重蹈覆辙，让金融+地产保持去虚向实。其四是避免房地产行业泡沫重生，清空市场潜伏的危机。其五是坚持房地产行业房住不炒，回归居住的自然天性。
其六是通过降低GDP增长预期目标，大力对基建、制造业、消费、共有产权住房、租赁住房、保障性租赁住房、旧区改造住房、棚改安置住房的刺激，代替房地产刺激，托底经济稳增长。
对比看，2021年4月-2022年10月，房地产政策宽松程度没有2008年-2009年12月、2014年4月-2016年9月第一三轮那么强，连2011年8月-2013年2月第二轮房地产政策宽松都不如。
目前房地产政策收紧程度，到底处在什么水平？2020年8月-2021年房地产政策收紧的程度，超过2005年、2007年、2009年12月-2010年、2013年四轮房地产政策收紧周期。
2008年-2009年12月、2014年4月-2016年9月的房地产政策宽松，可以发现，房地产政策都是大范围、普适性、一刀切的强政策，这一轮的放松政策，具有明显的差别。
其一是全国性、大范围、普适性、一刀切的政策非常谨慎，基本都给出了规模、范围限制和对象限制及时间窗口。例如换房退个税、放宽首套房贷利率下限政策、首套公积金贷款利率下调。
其政策基本限制住了投资性的政策，就是定向支持换房的改善性、首次性刚性住范群体，范围限制在卖房一年内重新买房的群体，时间则限制在明年年底之前阶段性执行。
其二是货币、信贷不刺激房地产。降准的资金投入产业看，基本上是消费业、基建业、制造业、中小企业等，进入房地产业的资金少。降息的利率看，房地产总体利率高，个别城市低。
其三是托底大于刺激，托而不举，城市政策差别大。热点城市政策依然很紧，五限、认房又认贷、首套与二套首付及利率高，改善与首次需求非常压抑，而非热点城市政策宽松有限。
其四是限购取消“一日游”，放松的根本原则依然是房住不炒。在7月28日中政局和8月底的国常务会，都强调了要因城施策用足、用好政策工具箱，给地方稳楼市政策出台加速。
热点一二三城市放松限购的政策，要么是区域性放松，要么是和生育、落户、投亲挂钩，除了本身投资需求就弱的城市，彻底放开限购的不多，过去完全松绑的年份比，依然是紧箍咒的状态。
事实上，目前房地产政策，国家层面、地方的，没有大家想象的那么宽松。真实的现状、情况是国家、地方的房地产政策松紧并存，有压有松，保底大于刺激。
政策的市场主要发力点，调控结构上，针对自住需求（首次）的政策已经极尽宽松，通过定向政策，不断调低门槛、给予优惠和补贴，利率已经降低到历史低位。
政策的目的、意图是鼓励、支持自住需求的购房者不要持续观望，尽快上车。避免下轮房价上涨，错过最好的购房时机。这是政策用心良苦的最真实表述。
针对投资和投机购房需求，依然很紧不放松。投资、投机需求旺盛的城市和地区，政策严防死守。限购、限贷、限价、限售无一放松，避免向市场传递错误信号，形成误导。
最可惜的是严重抑制换房需求、改善需求，影响房地产市场见底。
针对房企债务、停工、逾期交房的政策，保项目不保公司，房企自救，谁家孩子谁家抱。这是房地产政策的原则，简单说就是要房企自己拯救自己，政策拯救项目，保护业主、购房者利益。
房地产十大风险未解除前，政策空间依然大，进一步宽松是不可避免。尽管不会有08年-09、14年-16年的政策、货币、财税刺激，可以预见的是政策的规模、力度、范围比前三波大。
其一是信用风险引发房地产市场负循环。
其二是居民配置意愿不佳，销售见底确认延后。
其三是政策托底大于刺激，地产投资年内难回正。
其四是需求已现拐点，楼市缓慢寻底。
其五是房企债务爆雷蔓延。
其六是项目烂尾。
其七是逾期交房。
其八是结构性土地供应过剩。
其九是商品库存过剩。
其十是市场信心崩溃后遗症。
政策空间还很大。首先是经济下行压力、稳增长基础、房地产市场基础不牢固，加上疫情的不确定性，财政收入的下降，基建、制造业、消费托底经济乏力，稳增长依然靠房地产来支撑。
其次是要走平衡木。房住不炒和不以房地产作为短期刺激经济的手段，始终是国家的既定政策，是各地调控的原则。房住不炒与提振楼市之间寻找平衡点，就是结构性的需求。
投资性需求挤出，唯一的基本盘就是自住需求的首次、改善住房人群，最大限度地刺激自住需求是政策最好的发力点，首当其冲的是让大家看见房价上涨的预期，市场见底的预期。
供应端要保交楼，避免动不动就烂尾，信心要稳住。价格端，房价预期和收入预期稳定，取消限价政策，增加收入。需求端，取消限制，降首付，降成本。融资端，保持通畅。
保交楼政策力度，还是比较大的。8月住建、财政和央行部门就联合出台专门措施，通过政策性银行专项借款方式。9月22号，首笔专项借款已经支付给辽宁省沈阳市。
9月底央行和银保监部门要求六家国有银行加大对房地产融资的支持力度，每家银行年内至少提供 1000 亿元融资支持，形式包括抵押贷、按揭贷、开发贷或购买债券等。
此次新增房地产融资支持至少是6000亿，用来促进需求释放和“保交楼”。目前按揭贷款的额度其实非常充足，不是不够，而是贷不出去，其次是因为银行受到政策的抑制。
截至2022年6月末，房地产新增贷款累计0.67万亿，不到去年同期三分之一，占各项新增贷款金额的比例4.9%，占比创新低。这6000亿新增支持，如果真的能够执行到位，会转化为开发贷。
不排除第四季度第三波的利好政策继续放出，预计2023年三季度前后应该会有第四波利好楼市政策出台，稳定房价、地价、预期，促进房地产市场平稳健康发展，托底经济稳增长。
其一是降准。
其二是降息。
其三是低利率。
其四是低首付，认贷不认房，
其五是低税费。
其六是增值税5年改2年免征。
其七是取消限制性的限购、限贷、限价、限签、限售、限离、限企政策。
其八是鼓励有条件的省市购买商品房转保障房、长租房、保租房、安置房。
其九是鼓励有条件的省市棚改货币化安置、房票安置。
其十是三道红线、房地产贷款集中制放松或取消、A股融资与开发贷及委托贷、住房贷放开。
目前四波史诗级楼市救市冲击波之下，前三季度、9月、10月房地产并未见底，触底反退，出现复苏回暖，仅仅是呈现恢复、积极的信号，总体下降趋势未改变，市场处于探底、盘整的状态。
为什么会产生房地产小周期，主要核心原因在于下面：
一是房地产业作为宏观、金融政策调控的工具。
二是房地产业的功能非常多，保经济、保民生，防通货膨胀、防金融风险。
三是政府的政策对房地产行业定位、态度在不断变化，始终在保经济和保民生之间寻找平衡点。
四是房地产供需错配。供给端，拿地到新房上市，会有一个自然的土地、房子供给周期。
五是政策决定市场配置，行政调控措施代替市场化政策，政策变化带来的需求变化，是立竿见影的，例如限购、限贷、限售，需求就不能再释放，效果是立竿见影的。
六是房地产与经济关联性强。
2008年到2018年拯救，房地产行业基本上经历了所谓的三轮小周期，2008年到2009年12月，2011年到2013年2月，从2014年4月-2016年这样三轮的房地产小周期，小周期所持续的时间不一致。
按照房地产业周期判断，2008年-2018年房地产行业经历了三轮小周期，货币和信贷宽松政策对房价、房企、销售的影响明显，其中08年、11年、14年-16年，市场触底反弹最高。
在首次降息、降准后2-3个月，商品房销售面积累计同比开始触底回升，反弹幅度在50%-70%。在商品房销售面积快速反弹临近高点，则又会面临房地产政策的收紧。
当销售面积快速反弹（同比增速反弹幅度超过 50%），又会带动房价指数环比增长。总体来看，新房价格指数在政策收紧前会出现连续6-10个月的环比正增长，政策收紧当月环比超过0.8%。
第四个周期，始于2019年8-9月降息降准，按上轮房地产周期规律，本该2019年末商品房销售触底的房地产市场，因疫情因素，2020年2月出现触底反弹，距离政策宽松已时隔半年之久。
市场反弹幅度低于前三轮（2021年商品房销售同比增速为两年复合增长率），新房价格环比在销售同比负增长下呈现持续正增长，直至第五轮销售触底前8个月出现了新房价格环比负增长。
2020年初疫情的突发，上半年房地产反弹的集中点在于货币信贷、财税宽松政策，因过早取消宽容政策转收紧，加上疫情的反复、边缘冲突、经济低迷、房市陷入萧条。
2019年非标（保险、信托、基金）、银行理财、互联网理财的资金限制入楼市。2020年8月，融资三道红线、12月银行两道红线以及2021年2月22城宅地供应两集中制、上市融资的限制。
最为危险的是新一轮楼市宽松政策未有效传导至房地产市场之时，已经转为新一轮楼市收紧政策，堪称史上最严厉、最强大、最残酷的房地产政策，让原本未稳定的房地产市场雪上加霜。
第五轮周期，开始于2021年4月、12月降息2次，7月、12月降准2次2.2万亿放出资金。2022年1月开始降息，原本按历史经验看，商品房销售同比于2022年5月-7月触底反弹。
事实上是2022年3月-4月因疫情反弹的影响，再逢7月烂尾断供事件，购房观望情绪加重，导致商品房销售在5月触底后，6月改善，7月再现回落，转为负增长。
2021年一季度开始疫情反弹、经济低迷、房地产市场风险爆发，4月正式救市，效果差，主要是疫情，加上局限于2次降准、2次降息，地方限于小范围小规模小力度的楼市政策调整而已。
2022年10月24日前，市场依然没有触底反弹。第五轮周期房地产救市政策已经打出四波，奈何因疫情、经济低迷、房地产元气大伤、市场信心破灭，恢复期拉长，市场效果差，危机重重。
最为危险的是房企债务集中到期，销售回款缓慢，融资堵塞。房企出现现金流危机、减少拿地、逾期交房、业主停贷、项目烂尾、资金链断链、债务违约的现象，2021年、2022年集中爆发。
尽管2022年前三季度、10月房地产市场出现恢复的、积极的、向上的信号，数据显示，环比多月上涨，同比跌幅收窄。金九银十、国庆节楼市的寒冷、下降，目前销售底部未现，未确认。
其一是房地产市场、房价处于下行、修复、探底阶段。
其二是房地产市场、房价没有见底、触底。
其三是房地产市场、房价波动大，向上的基础不牢固。
其四是房地产市场、房企潜伏风险未化解。
其六是供应端持续下降，库存上升。
其七是需求端刺激乏力、金融、融资端不通畅，行业循环困难。
其八是房地产行情低迷，信心没有恢复。
预计2022年内全国商品房销售底部不会触底反弹，2023年三季度最有可能是本轮商品房销售触底反弹的节点，销售增速有望在2023年上半年回正，2023年房地产市场大概率复苏回暖。