原创 新经济IP 新经济e线 2022-08-01 09:18 发表于广东
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保租房REITs试点加速度。
新经济e线获悉，7月29日晚，据证监会官网披露，包括红土创新深圳人才安居REIT、中金厦门安居REIT在内的首批两单保障性租赁住房REITs（以下简称保租房REITs）已获证监会许可准予注册。两只基金产品的募集份额总额均为5亿份。就在同一天，华夏北京保障房中心REIT也已获上交所受理。
来源：证监会官网
今年5月 27日，证监会办公厅与国家发展改革委办公厅联合发布了《关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）有关工作的通知》。同日，首批保租房REITs项目正式申报。7月11日，深交所官网显示，红土创新深圳人才安居REIT项目获深交所通过；7月14日，上交所官网显示，中金厦门安居REIT的项目状态显示为“已通过”。可见，首批保租房REITs从申报到获准注册，前后过去仅短短两个月时间。
业内认为，产品特征的高度适配叠加政策支持推动首批保租房REITs快速落地。从保租房的角度，REITs对于其融资渠道的拓宽、存量资产的盘活、促进有效投资等作用明显，相关企业有动力尝试将保障性租赁住房资产进行证券化；从REITs市场的角度，保租房长期运营的目标、相对稳定的租金、较高的出租率等特征与REITs对于底层资产的要求匹配度较高，二者相结合既能够扩充国内REITs市场的规模，又能为投资者带来一定的收益。
保租房快速通道开启
新经济e线注意到，就在7月 15日，沪深交易所分别发布《公开募集基础设施证券投资基金（REITs）规则适用指引第4号保障性租赁住房（试行）》（以下简称《指引》），对保障性租赁住房试点进行规范和引导。《指引》在为保租房REITs试点开启快速通道的同时，也从各方面对保租房REITs项目的申报、审核、发行确立了规范。
来源：深交所
对项目准入要求，《指引》划定了“防火墙”，细化业务参与机构与基础设施项目准入要求，进一步明确原始权益人控股股东或者其关联方业务范围涉及商品住宅和商业地产开发情形下的业务隔离要求。原始权益人应当为开展保障性租赁住房业务的独立法人，不得开展商品住宅和商业地产开发业务。
在规范资金用途上，《指引》制定了严格闭环的回收资金管理制度，明确回收资金使用与监管要求。原始权益人通过转让保障性租赁住房项目取得的净回收资金，应当用于保障性租赁住房项目建设，不得流入商品住宅或商业地产开发领域。
与此同时，《指引》提升了透明度要求，加强项目额外信息及回收资金情况披露。考虑到保租房项目性质的特殊性，招募说明书中应当对原始权益人的股权结构、业务开展情况，基础设施项目权属情况、土地性质及取得方式，原始权益人回收资金管理制度进行披露。
此外，《指引》还放宽了运营时间，明确灵活运营年限要求。基础设施项目运营时间原则上不低于3年。满足基础设施基金上市要求、符合市场预期、确保风险可控，且已能够实现长期稳定的收益，适当放宽运营时间限制。
据新经济e线了解，从获准注册的首批保租房REITs来看，两单REITs的保租房项目均选址于生活配套设施完善的就业集中区域。其中，深圳地区的四个保租房项目分散于福田区、罗湖区、大鹏新区和坪山区，而厦门的两个保租房项目则集中在集美区。截至今年一季度末，红土深圳保租房项目的承租人中，用人单位和个人的比例分别为57%和43%，其中安居锦园项目的配租房源全部由企业承租；中金厦门保租房项目以个人为主要承租人，占比接近90%。
两单保租房REITs底层项目的租约结构方面，红土深圳保租房涉及项目的租约主要集中在2025年到期（租赁面积占比约49%），而2022年到期的租约占比不足1%，短期内由于租约到期而导致的续租压力不大。相比之下，按租金金额和租赁面积占比来看，中金厦门保租房的两个项目则在2022年面临租约集中到期，占比为66.1%。
值得关注的是，首批保租房REITs募集规模均不及其他REITs，有限的可交易规模或引发二级市场波动加剧。中信证券研究部认为，现阶段，政策因素或是投资保租房REITs的关注重点。
理由在于，相比于产业园区、仓储物流这一类市场化运作的底层资产，在“房住不炒”以及服务“新市民”的政策方针下，保租房与政策之间的联系较为紧密。包括土地、税收和金融在内的政策春风有助于增强保租房在房屋租赁市场的竞争优势，进而或提升保租房REIT的资产质量。但政策指引下保租房租金的定价区间以及增长率均有上限，这也在一定程度上限制了对应REITs项目的营收弹性。
现阶段，来自政策层面的因素对于保租房以及保租房REIT的影响或更为明显，包括项目的规划、租金定价的确定、项目以及REITs产品的监管等。随着未来可选标的数量的增长，区位、运营管理能力等要素对于投资指引的重要性或逐步提升。
新购项目净值门槛降低
此外，新经济e线获悉，除了保租房REITs试点加速度外，公募REITs新购入项目净值门槛也有所降低。
2022年7月13日，国家发改委办公厅发布《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)新购入项目申报推荐有关工作的通知》（以下简称《通知》），要充分运用新购入项目机制推动基础设施REITs健康发展、要合理简化新购入项目申报要求、要切实加强对新购入项目回收资金的监管督促。
根据《通知》规定，项目净值要求有所降低，新购入项目的不动产评估净值根据项目实际情况合理确定，不再参照首次发行时原则上不低于10亿元的相关要求执行。
实际上，不止是新购入项目净值门槛降低，申报要求简化之处还体现在，申报材料要求有所减少，新购入项目时，如发起人（原始权益人）、基金管理人、资产支持证券管理人、运营管理机构等无重大变化，相关信息可不在申报材料中提供。项目发起人（原始权益人）的可扩募能力等情况，新购入项目发行基础设施REITs的示范意义等情况，可不在申报材料中提供。
各级发改委应及时对项目申报材料进行初步审核，应于五个工作日内正式受理；并于五个工作日内作出回复。各级发改委根据申报材料和相关政策规定，对新购入项目是否符合推荐条件进行综合评估，并自新购入项目申报材料受理之日起三个月内，将符合条件的项目推荐至中国证监会，对不符合条件的将说明原因。
不仅如此，《通知》还要求协调加快前期工作和开工建设进度，尽快形成实物工作量。引导项目发起人将回收资金以资本金注入等方式投入基础设施补短板等重点领域新项目建设项目，重点围绕土地使用、PPP合同或特许经营协议签订、国有资产转让等。各方联合加快落实项目进度。要与中国证监会当地派出机构、沪深证券交易所加强沟通，及时掌握项目进展，切实加快项目进度，尽可能压缩项目准备周期。
与此同时，《通知》明确要切实加强对新购入项目回收资金的监管督促。引导项目发起人（原始权益人）将回收资金以资本金注入等方式投入基础设施补短板等重点领域新项目建设，确保新项目符合国家重大战略、发展规划、产业政策等要求。对回收资金拟投入的新项目，协调加快前期工作和开工建设进度，尽快形成实物工作量。对原始权益人未按承诺将回收资金投入到相关项目的，要及时督促加快落实。
业内认为，《通知》依然针对新购入项目，此举可以看作是对沪深交易所今年5月扩募细则的补充和完善。料《通知》落地后，申报流程将在进度上大幅加快。
另据新经济e线了解，下一步交易所也将优化审核、发售、上市、监管等规则机制，提升各环节效率，细化准入和信息披露要求，持续推动完善税收、会计、投资等相关配套政策；加强与地方政府、原始权益人、市场机构等对接，加强市场培育服务力度，持续推动优质项目落地；加快推动社保基金、养老金、企业年金等机构投资者参与REITs投资，鼓励保险机构、银行理财、公募基金等机构加大配置力度，继续支持QFII、RQFII投资境内REITs产品，培育专业REITs投资者群体。
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