2022-05-11浙商证券股份有限公司杨凡对万科A进行研究并发布了研究报告《公司公告点评：未雨绸缪，抓住新周期机遇》，本报告对万科A给出买入评级，认为其目标价位为25.20元，当前股价为18.56元，预期上涨幅度为35.78%。
万科A(000002)
事件：
2022 年 5 月 10 日，公司微信平台发布与广州市政府签署战略合作框架协议的公告。
投资要点
签约广州市政府，继往开来深化合作：公司与广州市政府于 5 月 9 日签署战略合作框架协议。根据协议，双方将在城市更新、保障性租赁住房、城市物业智能服务、城市开发建设、智慧冷链物流、养老服务、酒店与度假等方面加强合作，并建立常态化沟通联络机制，推动合作事项落实。
持续发力城市更新，巩固增储能力：本协议提出，要强化公司与广州市政府在城市更新领域的合作。万科多年来一直积极布局城市更新赛道，在大湾区、长三角等地接连落子项目，成功开发深圳龙岗万科广场（原龙岗新老西村）、万科公园里（原龙岗樟树布村）、广州万科城市之光（原黄埔文冲村）、上海万科哥伦比亚公园（原长宁哥伦比亚社区）等旧改项目，并于 2021 年 3 月组建南方区域城市更新公司，整合区域内各城市公司的旧改项目，集中力量加快项目熟化。城市更新涉及大量面向政府及当地业主的前期工作，要求房企在当地有较强的资源积累能力。我们认为，万科凭借常年位列行业头部的品牌影响力以及在旧改方面的成功经验，更容易对接政府资源， 在城市更新领域进一步形成优势壁垒， 巩固多元增储能力。
多条赛道快速发展，多元化优势更受政府青睐：除城市更新外，本协议还约定双方在“城市物业智能服务、养老服务、文旅产业等方面”加强合作。近年来，基于优化当地产业结构、创造可持续税源等方面的考虑，各地方政府在选择合作房企时愈加关注其非住板块能力。公司在物管、商业、长租、冰雪文旅等领域均已步入快速发展期（如万物云 21 年实现全口径收入 240.4 亿元，同比+32.1%，近十年年复合增长率超 30%；物流板块 21年实现收入 31.6 亿元，同比+68.9%）。我们认为，公司在多元化产业上的优势，有利于吸引各地政府加强相关产业合作，持续打造品牌影响力。
聚焦核心城市，深耕一二线市场：万科董事会主席郁亮在本次协议签署座谈会上表示“万科高度重视在广州投资布局，未来将加快落实战略合作协议有关事项，积极参与广州建设和发展”。公司已于 2021 年 7、8 月及2022 年 4 月先后与深圳盐田区政府、上海市政府、深圳福田区政府签订合作协议，约定在城市建设与服务领域开展深入合作。当前行业处于周期拐点，位于中西部及东北地区、人口净流出的三四线城市市场面临下行压力，而大湾区、长三角等核心城市群将依旧保持市场潜力。我们认为，公司后续将继续加强与一线、强二线城市的政府层面合作，深耕当地市场。
投资建议：买入。我们认为，公司拥有丰富的旧改项目成功经验和多元化的城市运营服务能力，可进一步强化与一二线核心城市政府的合作关系，有助于巩固非公开增储能力， 提升新拓项目盈利水平。 我们预计公司 22-24年归母净利润为 244、264、280 亿元，对应 EPS 为 2.10、2.27、2.41元每股，考虑到公司稳健的基本盘和稳居行业龙头的综合开发实力，给予公司 22 年 12 倍 PE 估值，对应目标价 25.2 元，维持“买入评级”。
风险提示：行业需求修复不及预期；城市更新项目拆迁难度超预期。
证券之星数据中心根据近三年发布的研报数据计算，招商证券路畅研究员团队对该股研究较为深入，近三年预测准确度均值高达90.9%，其预测2022年度归属净利润为盈利247.68亿，根据现价换算的预测PE为8.71。
最新盈利预测明细如下：
该股最近90天内共有28家机构给出评级，买入评级23家，增持评级5家；过去90天内机构目标均价为25.26。证券之星估值分析工具显示，万科Ａ（000002）好公司评级为3星，好价格评级为4星，估值综合评级为3.5星。(评级范围：1 ~ 5星，最高5星)
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