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近期问答集锦

【粉丝提问】买房如果只有二楼和顶楼，应该怎么选？

回答：

二楼和顶楼，我已经听过很多人说要选择顶楼了，顶楼确实有顶楼的优势：

1.视野好，周围景观，一览无余。

2.采光好，顶楼往往无遮挡，采光条件好。

3.无楼上噪音影响，不会产生邻里纠纷。

4.可以便利利用顶楼天台空间，种菜，晾衣服，拓展活动空间。

5.隐私性好，顶楼往往是本楼栋隐私性最好的楼层。

6.不用担心蚊子，蚊子很难飞上顶楼。

7.景观房的顶楼往往非常有价值，如江景房，海景房，顶楼一般做成顶层复式，往往因为前6个原因，反而有溢价。

但是作为刚需普通小区，既无江景海景，也不是顶层复式，仅仅就是一个顶楼，也拥有1到6的优点，但是也有不可回避的缺点：

1.漏水；2.冬冷夏热；3.水压低，安全性差，紧急情况无法逃离。

二楼的缺点则更加明显：采光差，房屋阴暗，隐私差，视野差，蚊虫问题，反水问题（尤其是老房子），噪音问题，气味问题等。优点有：安全性高，紧急情况下可以及时逃离，夏天凉快，不用挤电梯。 所以才会有二楼和顶楼的选择问题，那么到底应该如何选择呢？

1.景观房，如海景，江景等，选择顶楼，景观是这一类房子的核心价值之一，顶楼会放大这一价值。顶楼甚至会溢价。

2.顶楼是复式，选择顶楼，顶复一直是都市房产中价值较高的一种房子，好的顶复往往有溢价。

3.容积率较高的楼盘，如重庆武汉普遍大于3.5这样的楼盘，高层（如最常见的33层）应该选择顶楼。

4.容积率较低的楼盘，洋房或者小高层，应该选择2楼。

5.老式楼梯房，选择2楼，虽然2楼有反水问题，但是顶楼漏水风险极大。

提问 | 大表哥，能不能教教我怎么计算房产二押的额度啊？

回复：

二押，也叫空间贷，只要房子有空间，不管是在银行做了经营贷、消费贷，都可以申请。

它是优势是：

1.不用赎楼，不罚息

2.可以贷到指导价9成，额度最高能达到1000万。普遍贷款成数都比银行高。

3.条件宽松，对征信要求偏低，不看重流水,工薪族/企业主均可。

4.准入房产范围广：不限房屋类型，不限房龄、面积;住宅、别墅、40年/70年产权公寓均可。

5.放款速度快，正常流程走完，只需3—5天 但是二押也有明显的缺点——利息高，相比银行。

一般二押月息最低等额0.68—0.98，而先息后本，综合在1分2左右，也就是每一个月1.2%。一百万的话一个月利息就是差不多12000左右（但是如果对于会玩股票的人来说，配资的成本已经是非常低了），不建议做太多的期限，几个月就够了，尽量先用成本最低的经营贷。 二押适合的人群：

1.没有条件做经营贷的

2.罚息和赎楼成本较高的，比如房产未满3年

3.债务重组，小额债务集中成大额债务

4.短期3-6月左右周转

5.有比较好投资回报的

咨询 | 买房需要关注哪些科技树？

回复：

其实不需要全部都关注。对于我们来说，买房只用关注最终的结果，那就是买房能赚多少钱？利润的高低，最终只取决于三块因素： 1.买入时的单价，预计卖出时的单价，面积； 2.杠杆的高低； 3.最后才是融资的成本（利率）。

为什么我们喜欢看地段，楼龄，户型？无非就是看现在的价格笋不笋，以后能卖多少钱。杠杆越高，盈利（亏损）速度越快。当大多数人还在担心如何解决月供而拒绝高杠杆的时候，你可以通过打造正现金流来获得比别人高数倍的杠杆，实现超车。

为什么我们说利率不敏感？因为相比房子的涨幅，无论是6%的信用贷和抵押贷还是12%的随借随还，都是微不足道，更不用说4.9%的最低按揭了和5.88%的上浮利率了。买房的利润=（卖出单价-买入单价）*面积*杠杆倍数-融资成本。

咨询 |我安徽户口，深圳5年社保，长沙个人两套房贷款，家庭合肥2套房，贷款，在媳妇名下，我在深圳可以买房贷款吗，深圳房子5年前卖了，现在深圳名下无房。

回复：

可以买。

1.连续5年社保可入深户，即有购买名额。
2.外地有房贷记录，深圳再买都算二套：
a.走银行按揭的话，结清贷款5成，未结清7成；
b.全款垫资再走银行抵押的话，首付最低3成。

以上内容选自“深房大表哥”公众号，供大家置业、房产优化、投资参考。

有没有房子，或者有几套房子不能判断一个人是否有能力，而那些真正有实力的，是在没有房子，一样娶妻生子过出精彩人生，这样的人一定有自己的过人之处。