[摘要] 通过对于我国房地产企业市场投资现状分析可以看出, 房地产企业的投资总额持续提升, 房地产属于我们国家国民经济的发展基础,自身的发展和管理还是存在较多的问题, 例如企业的发展资金不足, 市场竞争压力较大, 所以大部分的房地产企业选择融资的方法来获取现金流,减轻企业的资金压力。在这个过程,容易产生各种问题, 因此需要详细地分析房地产企业的融资成本以及融资管理现状, 对于相关的问题提出改进措施[1]。
[关键词] 房地产开发企业;融资;渠道;现金流管理
0 引言
房地产开发企业自身具备多重角色，一方面是房地产开发项目的创造者,另一方面是房地产产品的销售者。房地产企业的土地获取和房产开发过程需要消耗较多的资金,开发周期较长。这个特点凸显出了融资以及现金流管理对于房地产企业的重要性。本文主要就是分析对于房地产开发融资管理以及现金流管理的改善,其中包括两个部分, 第一个部分分析了房地产开发企业融资的定义、特征和方法,接着分析了融资的现状,最后研究了相关的优化措施。第二个部分, 最开始分析了房地产开发企业现金流管理的含义和重要程度,接着参考实际情况进行分析,针对现金流管理提出了相关的管理方法, 最后进行了总结[2]。
1 房地产开发项目融资困难的原因
1.1 房地产金融相关法律法规不够成熟
现阶段经济持续进步,不过造成的问题也越来越多,立法和司法不及时造成房地产融资发展缺少理论的支持。因为缺少法律保障,房地产金融发展速度会受到较大的影响[3]。现阶段《担保法》属于房地产抵押贷款最重要的法律,但是因为该方面法律的缺陷和漏洞，同样也会导致银行资金面临一定风险，很难在法律角度来规定房地产基金,房地产基金得不到政策的保障。因此需要加强房地产和房地产金融的法律法规建设 ,改善监督体系,这样不仅可以提升市场运营效率, 而且可以促进房地产金融的发展和进步。
1.2 融资渠道相对单调
当前房地产开发企业的融资银行贷款是最为主要的来源，几乎所有项目在开发中都需要依赖于银行贷款，该方面的融资量占比达到六成以上，其次是施工方垫资以及商品房预售方面的资金来源。由此可见，这种单调的融资渠道在企业中比较容易产生安全风险。企业过度依赖单个组织或者是某个人，要是产生资金链锻裂或者是供应不及时的情况,就会造成较大的损失。银行融资贷款需要参考房地产企业的经营情况,如果相应房地产开发企业的经营状况并不是特别理想，存在着较高的负债率，面临较大还款压力,拖延还款时间,企业的信誉会受到较大的影响, 因此之后贷款难度也会增大。在这个时期,商品房预售的资金是难以进行确定的, 容易受到市场的影响，如果市场不景气，则很难在该方面获取足够的资金来源，所以我们国家房地产企业现阶段融资渠道大多数依托于银行,这种单调的融资方法会增加企业的融资成本, 而且会影响到企业的发展和进步[4]。
1.3 融资成本管理不具备健全的系统体系
如今房地产融资成本较高,融资结构不合理,而且资金融入和流出配合度较差。这些都显示出了我们国家大多数的房地产企业没有完善的融资成本管理体系。比较显著的问题就是自有资金较少,进而产生了融资风险, 如此很难保障之后的项目流程。通过调查可以看出,大多数的房地产企业在项目开发时期, 资金投入较少,资产负债率较高[5]。之所以会产生这种情况,主要就是因为房地产企业中存在较多的问题, 项目在开发到销售都需要匹配相关的预算开支,需要消耗较多的资金, 因此企业流转资金较少，在产生新项目之后,投入的资金自然不大, 这也是由于融资管理体系不够健全造成的。
1.4 资本市场有效性较低，融资门槛较高
资本市场属于企业融资的主要平台, 不过在我们国家的房地产行业中,公司启动上市程序周期较长, 筹集资金管理控制严格,对于公司有着较高的要求。在政策方面, 房地产开发企业上市敲资会受到一定的影响,如此也就导致资本市场方面的相关工作无法取得实际效益，这也会导致债务成为房地产开发企业需要关注的核心问题,不过对于楼市火爆的问题, 监管机构需要选择合理的方法,控制房地产开发企业的渠道融资, 可以看出,在资本市场融资, 房地产难以顺利地完成[6]。
2 房地产企业融资措施分析
2.1 规范房地产企业的金融市场
房地产企业的发展和进步需要保障房地产市场的规范性,最开始房地产金融市场的规范需要得到国家政策的支持, 房地产企业在市场竞争时期,要是存在不完善的金融行为, 就会干扰房地产行业的经营秩序,因此必须要避免产生不规范的行为。国家政府部门需要充分显示出调控的价值, 针对金融市场予以有效管控，逐步完善相应法律法规，约束房地产金融市场,如此也可以保障房地产企业保持一个合理的经营秩序[7]。扩充房地产抵押贷款机构的参与度，建立有法可依的抵押、担保和保险多层次市场，形成稳定的房地产金融市场。
2.2 拓宽房地产企业的融资渠道
房地产需要高度重视融资渠道的价值,积极地进行改善, 而且需要掌握自己的实际情况,明确自身的市场地位和角色位置, 充分使用自己的优势来完善企业的融资渠道,进而选择满足企业发展需求的多元化融资渠道。多元化融资渠道可以较好维系房地产企业的稳定有序发展，避免了以往过于依赖单一的融资渠道，造成的自身资金往往受制于人的局面，但同样也面临着较高的风险威胁，基于此，除了传统的银行贷款渠道外，信托资金属于一种相对可靠的市场化融资方法,可以选择收购建成物业, 或者是合作经营的方法,正确使用存量资产, 保障资金的快速周转,维持自身稳定有序发展。基于该渠道的发展和创新应用，我国在2014年以及2015年相继发布了相关指导意见,有效推动了该方法的发展，对于房地产开发企业提供了融资渠道, 促进住房租赁市场的发展和进步,建设合理的投资信托资金试点[8]。现阶段房地产开发企业入股商业银行、地产众筹能够使融资渠道变得越来越健全。扩展融资渠道,实现多元化的融资, 把风险分散到相关的融资渠道中,最主要的就是能够有效地应对房地产企业资金短缺的问题, 并且可以显著改善企业的资金链,给房地产企业的业务开展提供更多的资金支持, 使得房地产企业保持一个良好的运转状态[9]。同时需要增加自有资金的持比,大多数情况下, 房地产企业因为想要顺利地获取融资款,会选择抵押自己的资产。不过仅仅进行借贷融资，不够重视自有资产的持有情况，就比较容易产生负债危机。通过保障自有资金的充裕，可以更好地控制企业资金。
2.3 提升企业的经营机制的完善
企业要想保持一个良好的发展状态, 就需要充分联系开发项目的特征,及时地评估以及预防比较容易产生的安全风险，接着参考市场经济结构，选择合理的方法来消除企业的融资风险。这个时期，房地产企业需要持续改善自己的形象和声誉，给投资者提供更多的保障,确保更多的投资者来相信企业, 给自身带来更多的经济效益。如此也可以吸引更多的投资人员来进行投资,通过减少融资风险, 使得房地产企业保持一个良好的发展状态。
房地产项目投资较大, 周期较长,投资回报比较容易受到外部因素的影响,房地产投资同样也就面临着较高的风险影响，基于此，房地产企业需要增强项目投资管理力度,提升投资风险控制力度, 实现目标整体投资回报。房地产企业需要重点围绕着各个关键环节和工作要点进行严格把关，确保相应的投资管理更为可靠，对于常见的投资风险予以高度关注，尽量降低这些风险因素的威胁程度。房地产企业内部加强投资管理设置市场风险预警体系，第一点如今信息网络持续进步,房地产企业可以使用信息共享平台来掌握融资市场的信息以及比产生的风险；第二点,分析存在的各种敏感性财务指标,重点研究企业的各种代表性指标, 借助财务、金融和市场营销等理论,同时借助定性方法和定量方法, 找出企业存在的各种风险,做出合理的预警, 如此能够正确地预测以及预报企业中比较容易产生的各种风险,最后选择合理的方法来规避以及控制财务风险。
2.4 调整市场结构，强强联合
房地产开发企业, 需要参考自身的性质和特征,选择满足自身需求的融资结构。当前房地产开发企业面临着较大的发展压力，为了更好选择恰当的融资渠道，往往需要相应企业能够首先从自身入手进行综合分析，全面分析自身盈利状况以及偿债状况，进而也就可以有效防止过度增加资产规模而造成的财务风险，以尽量降低自身承担的风险影响，保障自身利益不受损失。可以选择的方法包括这样几点：第一点，对于很多中小型房地产开发企业而言，可以在条件允许的情况下，转向二三线城市发展，因为其往往很难和其他的企业在一线城市竞争土地以及资金,一线城市成本较高, 在客观上存在风险较大。通过比较可以看出,二三线城市楼市周期和一线城市难以保持同步, 在经济收入水平方面,处于发展的高峰期, 而且存在较大的潜力。在这种情况下,转战二三线甚至是三四线城市属于企业正确应对财务风险的主要方法, 这样也可以保障企业的发展和进步。第二个方法,企业联合拿地开发, 为了防止产生风险,就需要重视资金周转, 要是销售回收款状况较差,不仅在之后用地会受到影响, 剩余项目的开发也会受到较大的影响,如此联合拿地属于可以考虑的一种方法。从房地产开发企业的发展上来看，拿地是比较关键的前提，同样也是自身发展中存在风险较高的环节，为了分散该方面的风险，可以首先联系多家企业共同合作，联合拿地，如此也就可以在联合开发的基础上降低自身风险,尤其是销售不畅, 回笼资金相对缓慢,开发时期需要消耗较多的资金来进行补充。
3 结语
现阶段房地产行业持续进步, 促进了我国经济的发展,不过房地产行业中还是存在较多的投资风险。要想使得房地产开发项目可以顺利地开展,就需要设置完善的法律法规, 给企业提供合理的法律保障,企业也需要积极地进行改革, 减小融资风险,持续增强企业的核心竞争力, 如此企业在市场经济中可以发挥更加显著的作用,最主要的就是可以确保房地产业的长远发展[10]。
参考 文 献
[1] 陈立.房地产开发企业筹资渠道浅析[J].纳税,2019,13(25):179-180.
[2]罗宏博.房地产开发企业融资和现金流管理的优化研究[J].纳税,2019,13(15):269+272.
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[4]张王飞.租购同权背景下租赁住房融资模式研究[J].浙江金融,2018(06):3-8
[5]汤玲.浅析房地产开发项目融资成本管理控制[J].现代国企研究,2018(10):45.
[6]范琴宝.完善房地产开发项目融资成本管控的探讨[J].中外企业家,2017(34):187-188.
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[9]杨志兵.多项目开发模式下的房地产企业资金管理研究[J].中外企业家,2016(18):66.
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