☉文／克而瑞研究中心
入榜门槛
2022年Top20内房企租金收入同比增长0.9%
2022年内房企和外资房企运营收入TOP10入榜门槛分别为49.7亿元和13.2亿元，内房企的运营收入Top10门槛比外资房企高出了约36.5亿元。此外内房企运营收入Top20入榜门槛为22.4亿元，远远超出外资房企Top10的运营收入门槛。可以看出，与外资房企相比，内房企的商业拓展速度更快。此外由于疫情影响，2022年TOP20内房企的总租金收入同比2021年同期仅增长0.9%。
收入结构
外资房企租金收入占比超内房企达94.9%
总体而言，内房企以及外资企业中，租金收入都占据到了运营收入较大比例，其中内房企该比例达87.9%，而外资房企则为94.9%。
大多数的企业都以租金收入为主要收入来源，也有部分公司的运营收入以酒店运营为主。例如富力、金茂、碧桂园、绿地等房企，其中2022年上半年碧桂园的酒店运营占比达到了84%。此外部分企业在长租公寓领域布局加大，其中如龙湖冠寓于2022年上半年已开业11.1万间，整体出租率为93.3%，其中开业超过六个月的项目出租率为95.4%，实现租金约11.8亿元，在总租金收入中占比20.1%。
各地发行消费券刺激消费
疫情不确定性仍需警惕
疫情三年以来，线下实体商业受到重创，对商业地产更是产生了深远影响，但随着防控优化措施的出台，商业地产也有望迎来疫后复苏。
近期，各地均推出了发放消费券计划，以短期内刺激消费需求。虽然各地在消费券发行金额上有所差异，但主要支持消费的范围集中在商超、餐饮、文旅、家电、汽车等各领域，其中旅游消费及餐饮为主要受益领域。如12月23日，北京延庆区就推出了冰雪季消费券，涵盖延庆10家景区景点和18家宾馆酒店。消费券分为100元减20和100元减40两种，总金额100万元。消费券的有效期是两周，市民可以根据出行需求进行选择。
与此同时，部分房企也参与了消费券的发放。如12月，万科集团也推出了橙意季活动，面向业主客户和消费者发放万科版橙意卡“消费券”，消费场景涵盖租房、教育、度假文旅、民宿酒店、线上消费、物流运输以及印力商业。其中万科通过旗下物流品牌万纬物流“发券”，用户在万纬集采平台小程序下单，最高可享200元优惠，活动持续至2023年2月28日。万科通过发放消费券，可以借助疫情防控逐渐宽松的窗口期，宣传自身企业转型，吸引流量促进线下消费。
随着商场取消健康码及核酸查验，部分商场消费和客流已开始逐渐复苏。以北京西单大悦城为例，截至12月24日18时,疫情解放后的西单大悦城客流达到前一天的2倍,餐饮销售比前一日增长100%，比上周六涨了7倍。此外，旅游业也呈现复苏现象。据携程数据显示，北京部分景区周末门票激增2倍；2023年元旦跨省游占比已近六成，较2022年中秋小长假稳步提升，比2022年元旦增长34%。
值得警惕的是，虽然当前防控措施已逐步放松，但境内阳性病例有增无减。此外由于病毒不断变异，未来依然存在疫情爆发的风险。未来来看，疫情的不确定性仍会给房企的商业运营及发展带来一定冲击。在此背景下，房企运营商还应做好卫生类突发事件的应急机制，以应对未来可能出现的风险与挑战。
公募REITs拓展至商业不动产
房企积极试点打通资本闭环
12月8日，证监会副主席李超在“首届长三角REITs论坛暨中国REITs论坛2022年会”论坛上表示，进一步扩大REITs试点范围，研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域。目前商业不动产主要包括购物中心、写字楼、酒店等物业。根据证监会的相关表态，后续此类项目可以打包做试点，进而形成商业地产REITs产品。
当前，房地产开发行业进入深度调整，公募REITs试点范围拓展至商业不动产，有利于帮助拥有优质商业地产的房企增强现金流，更好抵御风险。一方面，持有优质投资物业的民营房企将更占据优势，如龙湖集团、新城控股等，根据2022年半年报数据披露，投资性房地产价值均过千亿规模，在民营房企中领先优势突出。还有一些未出险、经营稳定性较高的民营房企，如合生创展、瑞安房地产、中骏集团等，投资性房地产价值同样比较高。此外，对于部分短期流动性风险较高、但经营面具备一定支撑的企业来说，若拥有足够的优质物业对接资本市场，对于扭转自身流动性、提高经营安全性同样有利。
目前已有不少房企开始积极研究REITs相关利好政策，如2022年12月9日华润置地旗下的“华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金”完成了上市，发行规模 12.08 亿元，是首个房企作为原始权益人的保障性租赁住房REITs，或为后续公募REITs在房地产企业存量商业资产上撬动投资价值做出示范作用。在12月16日的临时股东大会上，万科总裁祝九胜表示，万科相关赛道较多，涉及物流、商业、公寓，其中“万纬物流是准备得最充分，现在正在发改委等相关的批复；公寓现在已经有4.28万间公寓纳管成功，也挑出来一批项目，符合发行条件的大概有十几个项目，后面就是选择发行时机问题。”
随着公募REITs的放开与落地，对于拥有大量优质存量物业的房企而言是直接利好，与此同时REITs 市场也给予投资者“用脚投票”的机会，也对房企的运营能力也提出了更高要求。房企运营商们仍需关注自身运营实力，才能换取资本市场的长期青睐。
排版丨鸟姐、丰杰