导 读
谢霆锋抄起了炒菜勺，徐锦江拿起了画笔刷，黄晓明、赵薇更是怀揣计算器，化身资本大佬......，可以说，明星的跨界、多元身影闪晕了无数粉丝的双眼。
这样的趋势，也开始在房企大佬中蔓延。去地产化，去金融化，搞汽车、搞文化、搞旅游、搞农业……，一通多维大尺度的跨界脚步，同样牵扯了不少消费者、投资者的神经。
面对收紧的监管政策、日益趋冷的市场，要想活下去，房企已不能固守原业躺着吃鸡。只是相比明星个人的轻歌曼舞，庞大体量下房地产企业的转型跨界之路，显得沉重了许多。而不久前，李亚鹏投资失败导致的债务危机，也在提醒大家，多元跨界除了诗和远方，也充满着挑战暗礁。
作者：李磊
来源：铑财-铑财研究院
被寄予厚望的“金九银十”再次熄火，市场持续低迷形势下，房企呈现出更多的AB面。
一面，如旭辉裁员瘦身降成本，选择年终奖的档口，要求被辞员工两周内办好手续；一面，如万科依旧任性并购拿地，信心满满布局下一次行业盛宴；还有一方，如绿地、恒大、碧桂园开动大脑，化身野蛮者抑或破局者，在保险、汽车、教育等领域多元化拓展，迫切寻找下一个新业务赛道。
从行业角度看，政策调整和行业周期性低谷的重压下，上述三方面反应无可厚非、也无所谓正确与否。具象到企业身上，跨界多元化转型却是影响最深远、也最具挑战性的。无论是投资汽车、保险，延展产业链，开拓增量市场；还是发展旅游地产、养老地产或者海外地产，扩大业务范围，挖掘存量市场。一定意义上说，都是出离了自身熟悉擅长的边界，一步垮出是春光烂漫，还是冰水刺骨，不确定性是最大的考量。唯一可以确定的是，漫漫征途，除了鲜花美景，急流险滩也更不可少。
绿地调整战略的冷思考
10月12日，绿地集团宣布战略调整，重组成立大基建集团、商贸集团、酒店旅游集团三大产业集团，共同推动房地产主业高质量发展，实现房地产主业年均销售规模达到5000亿左右，到2020年基建产业经营收入超过4000亿元。
值得注意的是，2015年，绿地集团才确立了以房地产为主业，大基建、大消费、大金融协同发展战略模式，战略持续期只有3年时间，说短不短，说长也不长。
细心的老铁可能会发现，此次战略调整，绿地去掉了大金融板块，此举被业界认为是房地产业去金融化的又一信号。此前，恒大集团在半年度报告中对恒大金服只字未提，万科董事会主席郁总也表示万科不会直接做金融……。显然，在最高层去杠杆、防止系统性风险的严管之下，整个房地产行业企业对金融唯恐避之不及。
另外，绿地细化了大消费板块，将业务聚焦于商贸和酒店旅游。把绿地商业集团，改名为绿地商贸集团，旗下设立消费零售、进口贸易、商业运营、物流地产等四大业务板块，缤纷城系列购物中心、G-Super绿地全球商品直销中心就是商贸集团旗下品牌。绿地集团董事长张玉良给商贸集团定下的目标是，在2021年营业收入达到500亿元，利润总额达到10亿元。
至于绿地酒店旅游集团，其业务在此前已有布局，拥有“铂瑞-Primus”、“铂骊-The QUBE”等自有酒店系列品牌，此次从大消费板块中单拎出来，将凸显酒店旅游的价值。
根据绿地披露的信息显示，绿地计划用3年时间，打造以年收入200亿以上的酒店为核心业务、以旅游及会展为两翼引擎、具有全球竞争力的酒店旅游集团，争取2019年实现酒店业务资产证券化，2021年实现旅游业务资产证券化。
总体上来说，绿地是在产业链上深耕的代表性房企，核心板块基本上围绕着地产在做文章，容易形成各版块之间的相互支撑关系，有利于打造产业链闭环，实现企业良性发展。
挑战在于，各个板块都存在着大量来自业内外的竞争对手。尤其是核心业务板块大基建领域，虽然绿地已经拥有绿地城投、绿地城建、贵州建工、江苏省建、西安建工、天津建工等大基建企业群，但领域内，仍是中国铁路工程总公司、中国铁道建设总公司等国字头的天下。要想虎口夺食，显然并不那么容易。至于跨界更远的陌生领域，比如文化、汽车等，市场格局已经相对固定，面对竞品的激烈竞争，经验、资源、专业人才、技术、市场等方面的缺失，也增加了绿地跨界门槛，不确定的风险性更大。
同时，抛开业务端，多元化带来的资金压力也是一个重要考量。在去杠杆、资本日益稀缺的大背景下，支撑绿地多元化的资金来源是外界最为关心的问题，也是考量其多元化路径能够走多远、走多久、走的好坏的关键。
恒大的严肃问题
也许，恒大的现实表现值得绿地参考。可以说，房地产界最不缺话题的就是恒大，而多元化是其话题的主频词。
在掌门人许家印的多元化大旗下，从2012年起，恒大足球、恒大冰泉、恒大粮油、恒大人寿、恒大影视，一个个新兴板块亮相世人眼帘。最近又持续进军资产密集著称的汽车业，145亿元入股广汇集团的大手笔，让业界惊叹恒大的财大气粗。
只是，在这份高调的庞大多元化身影下，风险也在堆积。
首当其冲的就是资本端，就在昨日，标普发布报告称，恒大地产计划增发其2020年到期的5.65亿美元债券，以缓解短债偿付压力。而一个月前，10月31日，恒大宣布拟发行18亿美元票据，最高利率13.75%。具体来说分为三笔：5.65亿美元利率11.0%期限至2020年的票据；6.45亿美元利率13.0%期限至2022年的票据；及5.9亿美元利率13.75%期限至2023年的票据。
频发融资，甚至付出高额利息也在所不惜，背后的逻辑是恒大日益积累的债务风险。虽然增发、发票降低了短期偿付压力，但外界的担忧并没减低。在评估恒大的流动性状况时，标普仍然认为其“稍欠”，预测其流动性来源仅能勉强覆盖未来一年的流动性需求。
从政策端来看，防范系统性金融风险，是一个敏感的监管红线。就在本月初，央行发布《中国金融稳定报告（2018）》，在这部近200页的行业报告中，特意用专栏介绍了我国金融控股公司的发展现状及相关风险点，呼吁抓紧建立金融控股公司监管制度。同时，着重提到民营企业和上市公司通过投资、并购等方式逐步控制多家、多类金融机构，事实上形成了“金融控股公司”。在点名的企业中，除了明天系、海航集团，还有恒大集团。
同时，报告指出一些公司同时控制了多个、多类金融机构，形成跨领域、跨业态、跨区域、跨国境经营的金融控股集团，风险不断累积、暴露。虽然这些表述中没有直接点出恒大、海航，但引发的连锁反应，还是让恒大占到了舆论风口。这或许也是恒大，在未来的很长时间里需要思考的严肃问题。
从业务端来看，除了敏感的金融布局，恒大在许多领域的多元化仍有待时间考量，甚至一些领域已出现问题。比如上文中的汽车领域，除了陷入与贾跃亭无休止的FF口水战，20亿美元注资法拉第未来也因纠纷前途迷离。再如在影视领域，恒大影视从2010年起，蹒跚8年至今也难说有大的成果。随着2016年恒大文化在新三板退市，恒大影视的业绩再蒙面纱，盈亏成谜。但从《赢天下》、《画框里的女人》、《日月人鱼》等影片在国内上线的频频难产中，也可以看出恒大影视之路的坎坷现状，甚至是鸡肋的感觉。同时，近期范冰冰事件的持续发酵，也让与之有紧密关系的恒大影视再被关注，加上影视行业的持续监管高压，恒大的影视业务也再蒙雪霜，被外界质疑处于停顿状态，这从其长期停滞的官网中可以看出些许端倪。
对此，铑君以“支撑贵公司多元化的资金来源有哪些？新的业务板块中存在大量竞争对手，贵公司如何取得竞争优势？”等问题询问绿地集团、恒大集团，截至发稿并未收到回复。
碧桂园如何不走老路？
相比绿地的逐步探试，碧桂园的转型幅度和步调激进的恒大集团有得一拼。
经历了工地坍塌事故、降价打砸、市值大幅蒸发事件后，碧桂园的转型之路显得坚定了许多。当然，严格来说还谈不上转型，而是在农业、新零售、机器人智能制造领域发展多元化业务。
新零售方面，碧桂园推出了“凤凰优选”，开设在全国20多个省份的碧桂园社区中，据称目前已有200家门店。
同时，凤凰优选app、凤凰优选无人超市小程序也已上线，在新零售火热的背景下，碧桂园以线上线下O2O的形式拓展社区商业。
据了解，农产品及食品是凤凰优选的主营产品，产品涉及矿泉水、米、油、干果、干货等组类，主要服务社区居民，同样类型的业态有国安社区、便利蜂等。
在发展新零售的思路上，碧桂园创始人杨国强曾表示，“我要求凤凰优选在世界范围内找600种‘全球好物’，将产品直接从工厂运到消费者面前，不用经过中间商，做到比网购还要便宜，而且质量放心。”
于是，碧桂园顺理成章的进入了农业领域，将自营优质农产品通过凤凰优选这一渠道，送到社区居民的餐桌上。
在农产品源头上，碧桂园通过自营品牌、精准产品扶贫帮助农民卖农产品等形式，实现农产品源头质量把控，受到了社区居民认可。
不得不说，碧桂园在新零售方面，是具备产业链开发思路的。但200余家的社区新零售规模，布局农业也只是成立了特供产业事业部，远称不上企业转型，充其量是跨界多元化的举措之一。
相比之下，机器人智能制造领域显得大手笔些。碧桂园官网资料显示，9月8日，佛山市顺德区政府与碧桂园集团全资子公司——广东博智林机器人公司举行签约仪式，宣布机器人谷项目的正式落地。
当日，博智林机器人还同香港科技大学、浙江大学、中国科技大学等9所知名高等院校在人工智能、智能制造、机器人核心零部件研发等方面达成战略合作，并与8家企业签署了收并购合作协议。
据碧桂园集团董事会主席杨国强介绍，碧桂园计划五年内在机器人领域投入至少800亿元，将机器人更广泛地运用到建筑业、社区服务、生活起居等各类场景当中。
根据规划，博智林机器人将在顺德打造面积10平方公里的机器人谷。未来将通过研发生产及合作共创的方式搭建核心技术、网络平台等业务体系，产品涉及建筑、装修、机器人餐厅、智慧家居、现代农业、医疗、智能制造、仓储物流等应用领域。
如果发展顺利，机器人智能制造领域或许真的能成为碧桂园转型的方向。只是两方面的考量值得观察，一个是，房地产与机器人智能制造，传统与新兴业务如何更好融合，板块间企业文化，人才管理，市场协调等一系列新问题如何解决。另一个是，如何把这样的多元化业务做深做透，做专业做专注，而不是三天打鱼两天晒网，甚至是挂个新概念，再次回到圈地搞地产的老路上。
壮士断腕VS浅尝辄止
在中央表态房地产调控绝不会半途而废的情况下，对房地产行业严管已成业界共识，行业企业纷纷去地产化，想方设法活下去。
业内人士指出，不管是转型，还是跨界多元化。为了生存发展，房企都已经动了起来，去地产化，去金融化……要想活下去，房企已不能固守原有业务躺着吃鸡了。在此背景下，除了绿地、恒大、碧桂园，更多的房企也已在路上。
新城控股副总裁欧阳捷近日表示，“未来房地产市场将进入横盘时代，成交面积将长期维持在现有水平上下，房价基本稳定在横盘区间内小幅波动。市场蛋糕不会变得更大，单纯依赖住宅、商业、办公等物业销售，房企业绩增长将放缓。唯有多元化，才有可能寻找到新的业绩增长机会。”
新城控股今年明确提出要“二次创业”，确立了“住宅+商业”双轮驱动战略，同时发力养老、教育、儿童乐园、电影院线、物业等多元化领域，围绕为美好生活场景打造相关产业链。
万润集团的转型采取了“航空康旅”产业融合发展路径，“航空+大健康”产业为核心的发展模式属行业首创，“以产兴城、以城带产、产城融合”，有望拓出房企转型新领域。
万达、恒大、融创、中冶置业房企也在积极寻求转型，围绕地产业务所衍生出来的业务板块主要有五大方向，即：养老地产、文旅地产、特色小镇、教育地产和物流地产。
58安居客房产研究院首席分析师张波表示，“从主观来讲，民营房企的确也存在拓展房地产相关业务的需求，一方面房地产行业发展处于一个大变化阶段，未来的房地产需求会呈现多样化，养老、旅游、物流等等，并且国家大力发展租赁也促使房企纷纷加入长租公寓等领域。或者选择进入建筑、经纪、金融服务等领域来延长产业线链。”
在铑财看来，在未来一段时间内，房地产市场横盘发展的态势还将持续，房企转型成为趋势。在这个过程中需要注意的有两点，一是过分多元化，房企贪多冒进，盲目多元化，导致现金流承压，出现系统性风险这个红线问题；二是伪多元化，口头上说转型，在各个业务板块上浅尝辄止，比如热衷于多元化的泰禾集团，业务涉及医疗、酒店、院线、金融、文旅等，但营收大头还是靠房地产。转型有个过程，既要一步一个脚印，也要勇于壮士断腕，有魄力去倾注资源拓展新的业务板块。严峻的形势不会给企业太多思考和准备时间，以此来看，无论是先行路上的恒大集团，还是紧随其后的绿地、碧桂园，都处在同一富有挑战的起跑线上，在这场拼资金、拼耐力、拼智慧、甚至还有些拼运气的道路上，各家表现如何，铑财将持续关注。
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