【热点聚焦】深圳二手房在售房源量持续增加
深圳市房地产中介协会最新公布的数据显示，截至11月7日，深圳全市共有41101套在售二手房源，较上周增加1100套，在售二手房源数量持续增加。
此外，数据还显示，上周深圳二手房录得量为587套，环比上升0.2%。深圳市房地产中介协会预计，二手房交易量筑底企稳态势进一步夯实，有望重回600套关口。
10月份深圳二手房录得量结束“四连跌”
在叠加十一长假以及疫情等不利因素影响下，深圳10月份二手房录得量仍保持环比6.7%的增长态势。当然，当前楼市的企稳并不能与此前“大起大落”式的涨跌相提并论，在总体预期尚处于缓慢修复阶段的前提下，未来楼市的企稳同样是一个缓慢而略带波动的走势。
截至2022年11月1日，根据四大行（乐有家、世华、贝壳找房、中原）公开挂盘出售数据统计，深圳共挂盘出售房源102,442套，对比10月1日统计的97,402套挂牌房源增加5,040套，环比增长率为5.2%，市场挂牌量再次上涨，反映出业主出售意愿有所上升。
【融资聚焦】因未披露半年报 天津房地产信托集团获监管警示函
11月7日，天津市房地产信托集团有限公司，未按规定时间及时披露2022年中期报告，违反了《上海证券交易所公司债券上市规则》，并收到上海证券交易所监管警示函。数据显示，房信集团最近一次可查财报为2018年上半年财务报告。据天津市房地产信托集团此前披露的信息，天津房地产信托集团应根据募集说明书相关约定于2022年8月31日前披露2022年半年度报告。
其未披露半年报原因
一是：其母公司天津房地产集团有限公司正在进行债务重组且债务重组已进入关键阶段，相关债权债务的确权、与债权人沟通以及协调各类债务重组等工作较多，预计短期内无法完成审计报告的编制。
二是：企业预警通还显示，房信集团在2020年08月23日，首次出现一笔债券“H16房信1”实质违约，规模2.16亿元，该券由母公司天津房地产集团有限公司提供不可撤销连带责任担保。
三是：房信集团违约原因还包括外部经营环境欠佳、主营业务收入下降、内部治理混乱。
【融资案例】
2022年以来，房地产市场整体上呈现下行态势，房地产投资也有所下降，加上2022年上半年房企纷纷暴雷，多家企业陷入债务危机，但总体风险可控，近期多家房企采取股权融资等方式来实现融资。
案例一：达州悦佳置业拟募集1980万元补充注册资本 对应持股比例99%
11月7日，达州悦佳置业有限公司增资扩股项目挂牌，拟募集资金金额1980万元，对应持股比例99%。信息披露期满日期为2022年12月28日。
融资方达州悦佳置业有限公司成立于2021年1月13日，法定代表人为向宏砚，注册资本20万元，经营范围为房地产开发经营；房地产经纪；物业管理等。目前，该公司由达州市金地实业发展集团有限公司直接持股100%，由达州市通川区财政局间接持股100%。
本次增资扩股项目拟征集1家符合条件的最终投资方，持股比例99%，募集资金1980万元将会进一步补充公司注册资本，用于公司后续拟开发房地产项目的相关前期投入和支出。
案例二：华润置地旗下东莞松润房地产拟进行增资 达成条件为征集到1家投资方
11月7日，据全国产业行业信息化综合服务平台消息，东莞市松润房地产有限公司拟募集资金，信息披露结束日期为2022年12月2日。
该项目拟募集资金金额择优确定，拟募集资金对应持股比例或股份数为20%，增资达成的条件为征集到1家符合条件的投资方，且增资价格不低于经中国华润有限公司备案的评估结果，并与融资方及其原股东就增资协议达成一致。
据了解，募集资金主要用于项目地块的开发建设和归还前期股东借款，包括但不限于支付项目开发工程款、前期费用、营销费用、管理费用、财务费用及相关税费等。
【财务分析】以房地产上市公司为例
蓝光投资控股集团有限公司成立于1990年，下辖390余家控股、参股企业。产业布局覆盖地产、数字建造、互联网科技、饮品等业务板块。
2015年4月16日，蓝光控股集团旗下四川蓝光发展股份有限公司在上海证券交易所完成重组上市。
一、融资时机分析
（一）投资价值分析
10月28日消息，四川蓝光发展股份有限公司发布2022年第三季度报告。公告显示，今年第三季度，蓝光发展实现营业收入约62.3亿元，同比增长112.97%;归属于上市公司股东的净利润约-66.83亿元。
整体来看，2022年前三季度，蓝光发展实现营业收入148.57亿元;归属于上市公司股东的净利润-116.73亿元。
在房地产业务方面
2022年前三季度，蓝光发展房地产业务实现销售金额41.34亿元，其中合并报表权益销售金额为21.17亿元;房地产项目新开工面积44.36万平方米，竣工面积304.68万平方米。
（二）企业价值评估
公司估值是投融资、交易的前提,有利于对公司的内在价值进行正确评价,从而确立对公司各项交易的订价。
图表1：四川蓝光发展股份有限公司价值评估表
市盈率（PE）是股票市价和每股盈利之比。截止至2022年11月08日14时，蓝光发展的市盈率为负值，行业同类企业股票市盈率为-36.51，意味着公司经营出现亏损。
市净率（PB）是股票市价与每股净资产之比。截止至2022年11月08日14时，蓝光发展的市净率为负值，行业同类企业股票市净率为1.7，表明企业估值较低。
（三）金融环境分析
1、央行下调贷款利率 刺激房地产恢复
9月30日，人民银行决定，自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点。5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变，即5年以下（含5年）和5年以上利率分别不低于3.025%和3.575%。这也是人民银行自2015年8月调整公积金贷款利率后，7年多来首次下调个人首套住房公积金贷款利率。
2、未来三个月居民的储蓄意愿小幅回落，投资意愿增加
10月9日，中国人民银行2022年第三季度城镇储户问卷调查报告显示，未来三个月，17.1%的居民打算购房，这一比例高于二季度的16.9%。调查显示，居民的储蓄意愿小幅回落，投资意愿增加。居民偏爱的前三位投资方式依次为:“银行、证券、保险公司理财产品”“基金信托产品”和“股票”。
二、企业资金需求
（一）负债结构分析：流动负债占比大 企业流动性较强
2022年三季度，在四川蓝光发展股份有限公司负债结构中，流动负债为14,647,114.25万元，主要分布在一年内到期的非流动负债，其他应付款，应付账款，应交税费环节，分别占公司负债总额的25.51%，14.60%，13.11%，4.78%；非流动负债为787,962.83万元，主要分布在长期借款，递延所得税负债环节，分别占公司负债总额的2.61%，1.28%。
公司债务主要源于流动负债。在公司流动负债结构中，一年内到期的非流动负债比重较大，表明企业负债主要集中在流动负债中的融资环节。
图表2：负债构成图
（二）负债变化：负债总额较上年同期减少16.38%
2022年三季度四川蓝光发展股份有限公司负债总额为15,435,077.08万元，较上年同期减少16.38%，主要是由于流动负债的减少引起的。
2022年三季度流动负债较上年同期减少10.48%，具体来看，使流动负债增加的项目包括：一年内到期的非流动负债增加1,026,444.54万元，其他应付款增加749,053.69万元，应付利息增加310,338.68万元，应付账款增加180,759.91万元，应交税费增加146,430.69万元，应付股利增加1,700.00万元，应付职工薪酬增加1,603.87万元，共计增加2,416,331.38万元；使流动负债减少的项目包括：应付票据减少524,352.21万元，短期借款减少370,594.35万元，其他流动负债减少137,226.30万元，共计减少1,032,172.87万元。增加项与减少项相抵，使流动负债总额减少1,714,630.36万元。
2022年三季度非流动负债较上年同期减少62.41%，其中预计负债增加51,602.06万元，共计增加51,602.06万元；长期借款减少708,258.75万元，应付债券减少611,962.15万元，递延所得税负债减少23,913.28万元，共计减少1,344,134.18万元。增加项与减少项相抵，使非流动负债总额减少1,308,018.73万元。
三、融资条件
（一）资产规模分析：企业流动性较强 竞争力基本稳定
1、资产构成情况：流动资产占比大 企业变现能力较强
四川蓝光发展股份有限公司2022年三季度资产总额为14,801,728.46万元。其中，流动资产为13,296,766.58万元，主要分布在存货、其他应收款、其他流动资产、货币资金环节，分别占公司流动资产总计的77.85%、10.56%、5.77%和2.67%；非流动资产为1,504,961.88万元，主要分布在长期股权投资、投资性房地产环节，分别占公司非流动资产总计的31.98%和23.88%。
图表3：资产构成图
2、资产结构合理性评价：开发创新能力变化不大，企业综合竞争力比较稳定
通过对比2022年三季度与2021年三季度销售收入、息税前利润及资产构成各项与总资产的占比情况，得出5个指标的变化情况，具体说明如下：资产报酬率基本不变，表明企业单位资产获取受益水平比较稳定；总资产周转率基本不变，说明周转天数变化较小，企业资产运营效率、销售能力比较稳定；流动资产/总资产基本不变，说明资产的流动性、应变能力、创造利润和发展的机会以及加速资金周转潜力都比较稳定；长期投资/总资产基本不变，说明企业战略投资比重基本稳定，资产增值能力稳定，且对企业资金的占压变化不大，对资产的流动性影响不大；无形资产/总资产基本不变，说明开发创新能力变化不大，企业综合竞争力比较稳定。
（二）偿债能力：短期偿债能力增强
1、流动比率分析：企业流动资产偿还流动负债的能力有所减弱
四川蓝光发展股份有限公司2020年三季度至2022年三季度的流动比率分别为149.63%、117.40%、90.78%，企业的流动比率变化呈现持续下降的趋势，且当年的下降幅度较大。
四川蓝光发展股份有限公司2022年三季度流动比率相较上年同期，同比变动-26.61%，有所下降，说明企业流动资产偿还流动负债的能力有所减弱。流动比率有所下降的主要原因是：企业流动资产大幅度减少，流动负债有所减少，且流动资产的下降速度大于流动负债的下降速度所导致的。
图表4：流动比率趋势变化图
2、资产负债率分析：资产对负债的保障能力有所减弱
四川蓝光发展股份有限公司2020年三季度至2022年三季度的资产负债率分别为79.90%、90.31%、104.28%，企业的资产负债率变化呈现持续上升的趋势，且当年的上升幅度较大。
四川蓝光发展股份有限公司2022年三季度资产负债率相较上年同期，同比变动13.97%，有所增长，表明资产对负债的保障能力有所减弱。2022年三季度资产负债率有所增长的主要原因是：企业负债有所减少，资产有所减少，但负债的下降速度小于资产的下降速度所导致的。
图表5：资产负债率趋势变化图
（三）盈利能力分析：企业的获利水平下滑
1、以销售收入为基础的利润率指标分析
四川蓝光发展股份有限公司2022年三季度的销售毛利率为3.07%，销售利润率为-80.84%，销售净利率为-80.60%。
图表6：销售毛利率、销售利润率及销售净利率变化图
2、成本费用与利润总额的配比分析
四川蓝光发展股份有限公司2022年三季度成本费用利润率为-68.80%，相较上年同期大幅度下降，同比变动-32.01%。
图表7：成本费用利润率变化趋势图