昔日鼎好大厦
20年前，坊间传闻，从人民大学毕业的刘强东曾经在鼎好大厦四层租下约3平方米的铺面，店名为“京东多媒体”、主要销售光驱和光碟，他很快便把精力投向电子商务，开始做京东线上商城。
鼎好大厦一度领先于时代，成为中关村初代创业者的集散地，但直到2019年启动改造之前，一直停留在“电子大卖场”的1.0版本。
2019年，外资财团以13.4亿美元的总价收购了鼎好大厦。这笔北京迄今为止体量最大的商业地产收购案之一，被外界普遍评价为“相当划算”。作为中关村区域“商改办”的典型样本和北京城市更新中体量最大的项目之一，鼎好大厦正在被“推倒重来”。
日前，鼎好大厦业主方北京鼎固鼎好实业有限公司对36氪表示，继A座写字楼在2020年10月末推入市场后，鼎好大厦目前正在进行B座改造前期手续的报批和拆除工作，预计其写字楼部分将在2024年中整体推向市场。此外，鼎好A、B座一层及地下一、二层将被改造为商业板块，或将在2024年营业运营。
腾笼换鸟
2019年，瑞士合众集团联合华旭控股、啟城投资与颢腾投资，完成对鼎好大厦的收购。随后鼎好电子大厦正式关停。风靡近20年，一度被诸多创业者视为淘金场的中关村电子卖场终究挥手说了再见。
同期，针对鼎好大厦主体建筑的改造也正式开始。
鼎好项目方对36氪表示，由于项目对现金流有明确要求。因此改造采用了A、B座分开改造的形式，确保改造过程中项目剩余一座能有持续不断的租金流入。比如，A座改造时期，B座原有租户如创新工场、爱奇艺等，以及部分底商如麦当劳、星巴克等均在持续营业。而在B座进行改造时，A座已经入市一年有余，创新工场则由B座搬至改造后的A座。
无论业主方还是为其提供租赁代理服务的世邦魏理仕，均对36氪表示，如创新工场一样改造后仍旧续租的情况并不常见。“这类升级改造本质上还是为了产业升级和腾笼换鸟。原有租户的承付能力和是否符合该区域现有产业特点，都是限制因素。”世邦魏理仕华北区顾问及交易服务业主租赁部负责人王一茜说。
也因鼎好大厦改造后作为甲级写字楼出租，原有租户更新迭代，反而使得大厦在很大程度上躲过了教育行业危机带来的租户搬迁。
改造后的【鼎好大厦】外立面
“中关村原本的空置率是非常低的，在线教育行业收缩确实造成了空置率的提高，这类空置大部分是乙级写字楼，带有一定的遗留装修，符合一些成长类和初创类科技企业的选址标准。”北京鼎固鼎好实业有限公司副总经理于红对36氪表示，而鼎好大厦在改造后则已经成为甲级写字楼。
外资接手前，鼎好大厦曾在2012年尝试过升级改造：将6层以上的精品格子间加上隔断，改作办公楼。2018年，基金和前业主方开始谈收购，才逐渐清退大厦A座6层以下的卖场租户，直至2019年初交易完成，1000多户租户的清退也基本完成。于红坦言，因为鼎好大厦A座没有散售，且大部分租户在2018年2月合同到期，因此租户清退相对顺利。
而鼎好大厦B座则部分散售，有400多户小业主。根据此前媒体报道，他们中的不少人都在鼎好待了十多年，见证了中关村多年来的变迁。换句话说，如果当年刘强东没有转型电商，而是花上一笔钱买下一个柜台，便没有今天的京东。
如此数量庞大的小业主，在中关村区域的改造中，仅次于中关村e世界。据36氪此前了解，无论办公楼大宗交易还是更为广义的城市更新项目中，针对散户小业主的回购都是难点。
“关于小业主的问题，我们成立了专门的团队，去谈回购回租，现在基本已经回购完毕，剩下大概一二十户。我们的原则就是与小业主共同发展，让小业主能够得到相应的投资回报，我们的大厦改造也能正常进行。”于红表示，其与小业主的回租年限一般在10年以上。
目前，改造后的鼎好A座单个租户的租赁面积有较大幅度的提高。以创新工场为例，其原本租赁面积仅有3500平方米，搬入改造后的大厦后租赁面积已经翻倍。王一茜表示，中关村商务区科技类公司居多，这类公司更期望承租大平面作为办公场所。“他们倾向于更高效工作，因此同等面积下，优先租赁一层而不是两层。”她说。
商改办
鼎好大厦虽然已经作为写字楼出租多年，但实际之前的业主方并未对大厦格局进行过根本性的改造。因此自2020年开始的新一轮改造，仍旧可以看作中关村区域商改办的典型样本。
事实上，北京商改办的实践可以追溯到2017年以前，从东长安街到望京，再到三里屯、十里堡，均有此类项目入市。仲量联行此前发布的报告显示，2010至2017年间，大型办公楼项目入市后，一年内的入驻率能够达到70%，而不少零售物业则在风云变幻中逐渐褪色，针对传统百货商场的商改办项目也逐渐风靡。
正如鼎好大厦此前是电子大卖场，这类卖场内部是按照商业逻辑来设计，建筑的核心筒（建筑受力结构的核心部分）都在外围，而办公楼的受力结构普遍在建筑中心。鼎好大厦A座外围的核心筒对玻璃幕墙有遮挡，导致中间采光较差。
“我们的目的是将鼎好打造成为甲级写字楼的品质，其中一个设计手法就是在结构上打造出一个50米通高的采光中庭，达到玻璃幕墙和内部双面采光的效果。”其表示，采光和进深对项目品质影响极大。经历过改造，鼎好大厦A座已经成为中关村西区唯一拿到WELL和LEED双认证的写字楼项目。
改造后的中庭
而B座径深虽然相对合理，但为了进一步照顾采光及与A座做统筹，项目方也在B座做出两个小中庭。“将来A、B座要做连通，它（B座）的核心筒是在中央，比较符合写字楼形态，所以我们只会在南侧做两个小中庭，与A座进行风格统一。”
采光和径深，是大多数商改办项目方都会遇到的问题，但经过多年的实践，其难点已不在技术层面。据36氪此前了解，对于项目方来说，拆除中庭实际上会使得可租赁面积减少，影响业主方的现金流入。北京有商改办项目，掏空的中庭面积甚至达到其总面积的五分之一，项目方算利润账较为困难。
压力之下，不少项目方开始想到“补面积”，例如外立面的阳台、未被使用的顶层等等，但这类增补在报批层面却未必都能够通过。于红提及，改造项目增补面积的问题必须在改造之初就关注到，从第一版设计时，鼎好方面就要求测绘公司介入，做平衡面积的工作，这样在后续的审批流程中才能比较顺利，且不需要走到特殊审批的流程。“如果一开始没有注意到这个问题，等到快要竣工或者办产权的阶段才发现面积差太大，那就很难去做平衡了。”
采光和径深虽然是商改办项目普遍面临的问题，但项目方选择的解决方式却不尽相同，需要考虑到商改办项目所处的区域、面对的客群等多种因素。王一茜表示，位于中关村区域的鼎好大厦在改造设计时在中低区打造一个阳光中庭，一方面可以改善原有商业平面项目的采光问题，同时在平面形成环形走廊，可以增强入驻企业员工之间的沟通效率。
而位于三里屯区域的盈科中心则是另一个商改办的典型案例。据悉，盈科中心于2017年入市，是北京的首个成功改造为甲级写字楼的商改办项目。它没有从中心掏出中庭，而是尝试纵切，使项目获得更大采光。有长期关注商改办的业内人士对36氪表示，盈科中心在三里屯，面对的客户更像是零售和办公相结合的企业，比如安利纽崔莱、雷克萨斯、奔驰等等，形式上更像是一个小独栋。
但也有业内人士对36氪表示，也正因为其产品更像小独栋，面积较为固定，相对来讲灵活性较弱。而北京的写字楼市场需求变化相当快，从灵活度的层面来说，盈科大厦项目方或将在此后的运营中遇到一定的挑战。
化整为零
除写字楼外，鼎好大厦A、B座的一层、地下一层、地下二层将被整体改造为商业项目，作为中关村西区唯一的TOD项目，其拥有天然的交通优势，能够连通4号线和10号线。项目方介绍，仅保留三层商业，有项目整体盈利目标的考量。同时，商业部分本就规划为写字楼配套，没有面积拓展的需求。
据悉，鼎好商业部分建筑面积4.2万平方米，但因为其主要在地下，受大厦机房、电梯等占位的影响，实际可租赁面积仅为1.8万平方米。如此小的商业体量，无论对于持有方、改造方还是运营方来说都是不小的挑战。
2021年5月正式开业的西单更新场，便是北京非常典型的小体量商业改造项目，其前身为西单文化广场和地下地段商业格子铺“77街”，项目实际可出租面积近6000平方米，改造总成本却高达6亿元，项目现金流对入驻品牌调性、换租频率等精细化运营环节的依赖程度很高。
目前，鼎好内将入驻的商业品牌还未对外透露，于红告诉36氪，因项目可租赁面积较小，空间设计方面需更花心思。机房等基础设施占位不仅对可租赁面积有较大影响，而且会影响客流动线，在店铺铺排上设计难度很大。此外，中关村西区拥有北京第一座地下环廊，鼎好大厦一端连接地铁，另一端则连接着地下环廊。因此，设计方在项目中规划一个24小时的连通通道，为将来中关村核心区地下连通预留好条件。
据悉，中关村西区的地下环廊可通往主干道和各个大厦，设计初衷是缓解地面交通压力，但多年来使用效率始终较低。公开信息显示2022年7月末，海淀区人民政府已经开始针对中关村西区的地下环廊出入口改造项目进行施工招标。
目前，鼎好商业部分的设计已经完成，实际铺面数量将近200个。为了提升坪效，项目方努力尝试尽可能小的店铺划分，同时尽量将店铺设置在主街上。项目方预估的零售比例约35%、餐饮业态30%、生活方式业态16%、科技体验业态13%、休闲娱乐业态2%，另有4%为其他业态预留。
“中关村西区这边的商业，从南往北越来越萧条。”于红表示。中关村西区，东临中关村大街，西接苏州街，北起北四环路，南至海淀南路，区域整体接近正方形。以食宝街为分界，南侧有新中关购物中心和领展购物广场（原名“欧美汇”），鼎好大厦则位于其北侧，中、大型商业配套几乎没有。
“我们也想借着这个项目，把清华、北大的学生作为目标客群吸引过来。”鼎好大厦与北大、清华两所顶尖高校仅隔一条四环路。除毗邻顶尖高校的先天优势外，中关村西区的目标客群同样包括商务精英及高净值家庭。
目前鼎好大厦A座已有商业入驻
“商务餐饮是中关村非常稀缺的。”于红表示。2009年海淀区人民政府发布《关于加快推进中关村西区业态调整的通告》，明确提出不鼓励电子卖场、商场（店）、购物中心、餐饮等业态在该区域内发展，为发展高端产业腾出空间。此后多年间，中关村西区对商业的新增始终非常审慎。
不止一位商业地产投资人对36氪透露，中关村科技公司多，人员密度大，上班族的“吃饭”问题一直比较严峻。食宝街的引入，虽然使得这个问题得到了一定程度的缓解，但街内多档口，没有桌椅，溢出的餐饮需求实际无法被完全满足。鼎好大厦方面也据此将商场一层基本都规划为餐饮业态。
2022年3月，食宝街传出关停消息。有知情人士表示，光大安石从光耀东方手中接下食宝街后，正在酝酿新一轮的改造。目前食宝街二期已经关闭，一期也正在逐渐清理中，改造正处在报批阶段。食宝街的关停，或许将为中关村区域的吃饭难问题带来更大的挑战。鼎好方面对36氪表示，鼎好大厦包括餐饮在内的商业板块或将在明、后年入市。
中关村区域常年面临的“吃饭”问题，加之疫情影响，使得政府方面对中关村西区商业的态度柔和了不少。无论鼎好大厦业主方还是其他业内人士均对36氪表示，目前中关村西区商业更多以市场主导，政府方面更多把控的是地下空间的备案，对项目本身的合理商业配比并不存在通过审批限制的情况。
鼎好大厦之后，中关村区域的写字楼大宗交易时有发生，每每成为市场中的热点交易。2021年12月，普洛斯收购中关村盈都大厦D座；2021年3月，中国金茂、首开股份、高和资本联手收购启迪科技大厦D座；2021年5月，安狮资本接盘远洋资本旗下的钻石大厦。这也是远洋资本城市更新基金旗下首个实现退出的项目。中关村多旧楼，交易后往往伴随着改造，也是在一次次点对点的改造中，押注着几代人创业梦想的中关村正重新适应、理解着新的时代。
作者 ｜ 詹方歌