房屋租赁是生活中不可避免的一部分，但在房屋租赁过程中，常会出现一些法律问题。这些争议不仅会给房东和租客带来麻烦，也会影响他们之间的关系和信任。因此，在房屋租赁过程中，了解相关法律法规和注意事项非常重要。针对房屋租赁合同纠纷涉及的法律问题，安宁市人民法院法官围绕一起真实案例，对群众关心的法律法规给出解答。
案情
转租商铺经营亏损引纠纷
2010年8月，云南某学院与张某签订商铺委托开发经营协议及补充协议，约定将该学院安宁校区商铺有偿委托张某开发经营。
2015年3月，经该学院同意，张某将经营商铺的权利义务转让给段某行使。2019年2月，案外人杨某与段某签订云南某学院后勤保障用房承包合同，约定由段某将案涉商铺出租给杨某使用。
2021年10月，经段某同意，杨某将案涉商铺转让给原该学院学生毕某，双方签订云南某学院后勤保障用房承包合同，约定自2019年3月25日至2020年3月25日的租金为61260元，第二年度租金在上一年度的基础上以5%逐年递增，并约定了支付期限。
合同签订后，段某将案涉商铺交由毕某使用。2021年9月28日，经双方协商，段某考虑到疫情影响，同意减免毕某6个月房租。
当日，毕某向段某出具欠条，载明自2020年3月26日至2022年6月30日共欠段某租金86585元，并承诺于2022年4月30日前付清。如到期不付，毕某自愿按年利率15.4%计算利息至欠款全额付清为止。如需通过诉讼程序追讨，双方同意约定提交安宁市人民法院起诉解决，所支出的律师费、诉讼费、保全费、保全担保费、差旅费均由毕某自愿承担。
2022年8月3日，云南某学院出具《学苑路商业街委托经营权到期届满告知函》，同意将段某的经营权从2022年6月30日延长到2022年8月31日。延长期内，段某享有商铺收益权。
至今，毕某尚欠段某房屋租金86585元未支付，段某遂向法院提起诉讼，要求毕某支付欠付租金、诉讼费及律师费。
调解
双方达成分期付款协议
该案进入诉前调解阶段后，毕某陈述称，因受疫情影响，加之在承租该铺面时支付了大量铺面转让费用，导致经营亏损，无力支付租金。
经法院诉前调解，双方当事人就租金及律师费的支付问题达成分期付款协议，并于当日申请对协议进行了司法确认。
释法
关于房屋租赁法律知识问答
问：房屋租赁合同最长几年?
答：根据《中华人民共和国民法典》第七百零五条规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可续订租赁合同;但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
实务中，不少当事人利用空白租赁合同来规避该条法律规定，但这一举措可以通过笔迹鉴定来判断形成时间。
问：哪些房屋不得出租?
答：根据《城市房屋租赁管理办法》第六条规定，房屋有未依法取得房屋所有权证;司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利;共有房屋未取得共有人同意;权属有争议;属于违法建筑;不符合安全标准;已抵押，未经抵押权人同意;不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定;有关法律、法规规定禁止出租其他情形之一的，不得出租。
此外，对于未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋，以及未经批准或未按照批准内容建设的临时建筑，此类房屋租赁合同无效。房屋租赁合同无效，承租人需要按照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。
问：承租人可以擅自对出租房进行装修吗?租赁合同期满或解除时，装修损失如何承担?
答：根据《中华人民共和国民法典》第七百一十五条规定， 承租人经出租人同意，可对租赁物进行改善或增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或增设他物的，出租人可请求承租人恢复原状或赔偿损失。
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应恢复原状。
问：没有约定租金支付时间或约定不明确的，该怎么办?
答：根据《中华人民共和国民法典》第七百二十一条规定，承租人应按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应在租赁期限届满时支付;租赁期限一年以上的，应在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应在租赁期限届满时支付。
问：承租人可以将房屋转租他人吗?转租必须明示吗?
答：根据《中华人民共和国民法典》第七百一十六条规定，承租人经出租人同意，可将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效;第三人造成租赁物损失的，承租人应赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可解除合同。
根据《中华人民共和国民法典》第七百一十八条规定，出租人知道或应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。
问：承租人不按照约定方法使用租赁房屋，出租人可解约吗?
答：根据《中华人民共和国民法典》第七百一十一条规定，承租人未按照约定的方法或未根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可解除合同并请求赔偿损失。
问：出租人违约，承租人可以要求出租人赔偿哪些损失?
答：在合同履行过程中，常见的违约情形主要包括出租人不按合同规定的时间交付租赁房屋，或交付的房屋有瑕疵。实践中，往往表现为迟延履行或履行有瑕疵，损害承租人的利益，包括停水断电、道路不畅、场地不清等。
出租人违约情形还包括出租人不履行合同规定的维修和保养义务。租赁房屋的缺损虽然不是因承租人的过错所引起，但纠纷的发生却频频出现。
此外，还包括承租人不按合同约定支付租金，主要是迟延交付;承租人擅自改变租赁房屋的现状;承租人擅自将租赁房屋变相转租、转让、变相合租;承租人逾期不返还租赁房屋，或拒不腾房;出租人利用租赁房屋套取押金、保证金、转让费等。
因出租人违约导致合同解除，承租人可要求出租人赔偿剩余租赁期限内的装饰装修残值(前提是出租人同意装修、知道或应当知道装修而不提出异议)、租金差价损失及相关费用。租赁房屋用于商业用途的，承租人还可要求出租人赔偿其合理期间内的经营损失。
问：哪些情形下，出租人有权单方解除租赁合同?
答：承租人未按照约定的方法或未根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可解除合同，并请求赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可解除合同。承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可请求承租人在合理期限内支付;承租人逾期不支付租金的，出租人可解除合同。
问：一房多租的情况下，如何确定履行合同的承租人?
答：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：已经合法占有租赁房屋的;已经办理登记备案手续的;合同成立在先的。
不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照《中华人民共和国民法典》的有关规定处理。
问：在哪些情况下，房屋租赁合同无效?
答：房屋租赁合同被法院确定为无效的情况主要包括：
未经竣工验收的房屋出租，房屋租赁合同无效。出租人就未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。
出租人就未经批准或未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。
租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。
租赁期限超过二十年的，超过部分无效。
承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，法院应认定超过部分约定无效，但出租人与承租人另有约定的除外。
云南法制报记者 姜燕萍 通讯员 张小琼 道永升