众神归位。
天津楼市，没有比2022年更高压的一年了。
高压之下，极易变形，乱拳打死老师傅，已行不通。
哪些板块还能扛住压力？
哪些板块2023年还有动力？
哪些板块是买房的安全地带？
答案都在2022年的板块大排名中。
2022年，天津全市成交7.1万套新房。
成交量前20名的板块，贡献了3万套，占比42%。
也就是说，13%的板块，吃掉了近一半的楼市份额。
继续上演“赢者通吃”。
当城市发展速度降低，板块发展也成为“少数派的游戏”。
与往年不同，2022年成交量TOP20的板块，覆盖性极强。
有单价1万以内的刚需、有单价2万左右的刚改、也有单价3万+的改善。
百花齐放，平分秋色。
主要原因是，外地人买房需求缺失，刚需份额下降，以本地为主的刚改、改善崛起。
特别是改善，形成“津滨双城各一星”的局面。
津城是新梅江，滨城是开发区。
◎ 成交量
TOP20的板块中，空港是唯一成交量上涨的。
其余，成交量全部下降。
降幅最大的是大学城、咸水沽，掉了61%的量。
海教园、生态城北部也不少，降了一半以上。
降幅最小的是辛庄，仅有1%，基本与2021年持平。
中心商务区、生态城起步区，成交量也比较稳定，只减少了4%。
◎ 成交均价
仅有4个板块成交均价上涨：空港、海教园、新梅江、咸水沽。
降最多的是南站，房价打了85折。
生态城北片降了14%；中心商务区、金钟街降了13%。
再次验证了2022年天津楼市主旋律——以价换量。
在此大环境下，成交量TOP20的板块，用价能换出量。
而更多的板块，用价都换不出量。
光环之下，有规律，也有变数。
❶ 城头变幻大王旗
2022年，中心商务区取代大学城，勇夺第一名。
持续两年的“老大”易主。
中心商务区的成交量，全年连续9个月排名第一。
它的逆袭，完全靠板块价值驱动，重点校、地铁、高铁……撑住了。
确实以价换量了，几乎所有盘都降了一轮。
但对于中心商务区，不要再质疑。
2023年，政府对“于响”扶持力度很大，定义为“新元年”。
两届政府都在对它“力挽狂澜”，要读懂形势。
❷ 严重的南重北轻
就津城来说，南重北轻越来越明显。
11个板块，只有2个在北部。
就连团泊东、团泊西、天嘉湖这种“弱板块”，成交量都强于东北部的一些“强板块”。
这就造成一个循环——
房企拿地，哪里好卖去哪里，不再有赌的成分。
而板块自己不会说话，开发、建设更多依赖房企拿地。
最终，热得更热，冷的更冷。
非地缘买房，如果在相同总价中选择，要选进榜的板块。
❸ 滨城四大金刚
在滨城买房，注意力要集中。
空港、中心商务区、生态城、开发区，这四大金刚不会踏空。
城市发展不再摊大饼，尤其是滨城，不要赌新区。
❹ 万绿丛中一点红
这一点红，就是新梅江。
TOP20中，唯一均价将近4万的板块，楼市独苗儿。
无刚需，也无低价，这是现实。
2022年，新梅江“快人一步”完成了房价修复，还涨了1%。
关键是，在量缩的情况下修复房价，这就很厉害了。
2023年，其它板块先要完成房价修复，但新梅江要进入加速期了。
环宇城开业、绿轴公园开放、新产品入市……板块迎来爆发点。
徐主编在2019年，就已预测过新梅江当下的状况。
从周期规律来说，自古都是一线带动二线。
新梅江就是“一线板块”，示范效应由它产生。
它的房价高了，需求才会倒灌进陈塘、河东、南开……
❺ “学铁龙”
买房三件套“学铁商”中，“学铁”的重要性占比，几乎达80%。
大家对于商业，也不那么期待了，更理性。
有“学铁”的板块，就能成为龙头。
中心商务区、空港、海教园、大学城、宜兴埠、金钟街、生态城、团泊西……前20名中，近一半都是这样。
但眼下集团化办学玩的666，一招鲜吃遍天。
未来挂牌校越来越多，基本成为标配。
要想有长期竞争力，就要形成规模化商圈，“学铁商”一个都不能少。
既然，房价短期看供需，那也要关注供应的变化。
空港，是唯一供应量、成交量、成交均价都上涨的板块。
说明“有卖就有买”，板块有强大的购买力。
在全市新房成交量跌4成的情况下，空港竟然涨了13%，逆袭到第二名。
2023年，空港价稳、量冲高。
海教园，成交量减少58%。
除了外地人来不了，也因为供应减少了42%。
但注意，成交均价竟然还涨了。
说明它2022年“奇货可居”。
只要2023年供应量一补上来，成交量立刻反弹。
大学城，成交量降了61%，供应量降的更多74%。
但板块均价只跌了5%。
它属于“风险对冲”，供应少导致成交少。
刚改认可的房源不多，只有保利和光尘樾、金地艺墅家能走量。
直到年底，万科翡翠大道推出特惠，才补了点量。
它的新天津人占比能达到一半，2023年增量来了，房价更不会向下。
南站，成交量少了4成，房价也跌了15%。
受北漂影响极其严重，导致房价阶梯下降。
现在已回落到合理的房价梯度，完全没有南站概念的溢价。
年底，北漂突然集中入场，成交量瞬间拉起。
别忘了，南站没有新供应，只剩招商和金融街。
春节后，北漂大军进场，房价势必回涨。
宜兴埠的需求量还是很大。
供应量少了75%，但成交量只少了10%。
2023年的房价还有变数，取决于南仓会不会打价格战。
武清商务区，供应量涨了，但成交量和成交均价都跌了。
说明它不缺供应。
一方面，2022年北漂没来；另一方面，价格还需要回调。
咸水沽成交量跌了6成，但房价却涨了11%，成为TOP20中涨幅最高的。
因为受辛庄截胡，咸水沽很少有新天津人刚需。
富力又一城卖不动，只有本地改善房才有市场。
团泊西供应量大涨449%，由于万达自在澜湾入市。
但怎么成交量还跌了呢？
因为去年荣盛抢跑，提前割了2022年的韭菜苗儿。
所以，万达只能降价，割2023年的韭菜苗儿。
那2023年呢？寅吃卯粮。
2023年，新板块要启动了，又是一场场“截胡仗”。
水西板块，三盘同时在售，截胡中北镇改善房。
海河柳林，河西地块最先启动，或将截胡陈塘；东丽地块也在候场，截胡津滨大道。
津南环内地块启动，截胡津南环外。
最要命的是，再出的新盘，都是新产品、新规范。
没有新产品的板块，竞争力趋弱。
因此，2023年的“潜力板块”是——
中心商务区、空港、海教园、大学城、新梅江、水西、南站。
板块有故事、成交量明显起势、房价最先修复甚至上涨……
决定买房结果的，一定是方向而不是努力。