房地产信托最新政策(房地产信托最新政策解读)

中国商报(记者 王彤旭)继资管新规正式落地后,信托业再迎重磅政策。2022年最后一天,《关于规范信托公司信托业务分类有关事项的通知(征求意见稿)》(以下简称通知)发布,旨在通过完善信托业务分类体系,促进各类信托业务规范发展,积极防控风险和巩固乱象治理成果,引领信托业发挥信托制度优势有效创新,丰富信托本源业务供给,摆脱传统发展路径依赖,加快转型,为实现行业高质量发展奠定基础。

新年新规,信托业再迎重磅政策

图为专业秘书律师与信托事务所客户公证律师签署合同。(图片由摄图网提供)

明确信托业务分类标准

近年来,信托公司信托业务持续发展,业务形式不断创新。与此同时,现行信托业务分类体系已运行多年,与信托业务实践已不完全适应,存在分维度多元、业务边界不清、角色定位冲突和服务内涵模糊等问题。

2018年《关于规范金融机构资产管理业务的指导意见》出台后,监管部门也对信托业务按照资金信托、服务信托及公益慈善信托的新分类模式划分,但因为资金信托与服务信托本身存在交叉,通道类事务管理信托等产品仍然面临划分分歧。

经过三年过渡期,这一资管新规已于2022年1月1日起正式实施。在2022年2月召开的信托监管工作会议上,银保监会相关负责人表示,业务分类改革将作为2022年信托行业重点工作推进。

而此次发布的通知将信托业务分为资产管理信托、资产服务信托、公益/慈善信托三大类25个业务品种,具体包括:一是资产管理信托。依据资管新规,按投资性质不同分为4个业务品种,包括固定收益类信托计划、权益类信托计划、商品及金融衍生品类信托计划和混合类信托计划。二是资产服务信托。按照服务具体内容和特点分为财富管理服务信托、行政管理服务信托、资产证券化服务信托、风险处置服务信托、经监管部门认可的其他资产服务信托等5小类,共19个业务品种。三是公益/慈善信托。按照信托目的不同分为慈善信托和其他公益信托2个业务品种。

对于业务分类改革的深远意义,山东国信总经理方灏表示,信托业务分类改革对行业具有里程碑式意义,相关政策明确了信托公司在未来很长一段时间的展业方向。

在他看来,监管部门希望信托公司有序地打破刚兑,有序地进行组合投资和组合运用,使信托公司的财富资金来源更加稳定,在资金运用方面,监管部门希望更为多元和分散化。推进业务分类改革,信托公司尤其是传统老牌信托公司,一定要做好人才储备和制度建设,改革之路或许很漫长。

融资类业务被持续压降

针对监管部门对于信托业务新分类逻辑考量,智信研究公司创始人郑智表示,新规的分类逻辑就是把资产管理信托拨出来,全面对标资管新规落实。剩下的业务打了一个大包,叫作资产服务信托,在资产服务信托向下再做细分。这就意味着,接下来信托行业的业务创新、产品创新、服务创新,绝大多数会来自于资产服务信托,而不是资产管理信托。

在通知中,资产管理信托与资产服务信托的界限被明确区分:资产管理信托是信托公司依据信托法律关系为信托产品投资者提供投资和管理金融服务的自益信托,属于私募资产管理产品,适用于资管新规;而资产服务信托是指信托公司依据信托法律关系、接受委托人委托并根据委托人需求为其量身定制财富规划和代际传承、托管、破产隔离和风险处置等专业信托服务,不涉及向投资者募集资金的行为,不适用资管新规。

值得注意的是,资产管理信托与资产服务信托虽与之前的资金信托、服务信托有较大重叠,但旧分类框架下的产品类别在通知的分类中并未出现,近几年监管部门持续开展的“两压一降”(即压降信托通道业务规模,压缩违规融资类业务规模,加大对表内外风险资产的处置)并不在新规之中。

那么,整改方向是否已发生转变?

答案是否定的。国投泰康信托研究院院长邢成认为,虽然融资类信托在新的分类中没有出现,但这并非意味着信托融资功能消失,未来少部分高评级信托公司被允许在特定领域保留一定的融资业务仍然可期。

对于存量融资类信托的监管,银保监会有关部门负责人在答记者问时表示,为加强风险防控,促进信托公司回归本源,通知明确坚持压降影子银行风险突出的融资类业务,信托公司按照前期既定工作要求继续落实。同时,明确信托公司开展信托业务应当立足受托人定位,为受益人利益最大化服务,不得以信托业务形式开展为融资方服务的私募投行业务。银保监会将修订完善相关配套制度,明确具体监管要求,保障信托业务符合信托实质。

引导行业高质量发展

随着2021年末资管新规过渡期的结束,2022年资管新规元年正式开启,银行理财市场进入全面净值化时代。经过持续调整,信托业务的功能和结构发生深刻变化,行业正在迈入新的发展阶段,新业务模式不断涌现,信托行业规模也在持续压降后企稳。数据显示,截至2022年三季度末,信托资产规模余额为21.07万亿元,同比增加0.63万亿元,增幅为3.08%。

回望2022年,在行业转型的背景下,配套制度的改革接踵而至。

2月,银保监会发布《信托业保障基金和流动性互助基金管理办法(征求意见稿)》。根据基金功能不同,将原认购制基金更名为流动性互助基金,同时设立缴纳制信托业保障基金。

银保监会指出,在信托行业转型期,实行保障基金和流动性互助基金并行的筹集机制,以增强基金损失吸收能力,丰富化险资金来源;待行业转型和风险化解基本完成后,可适时调整认购标准。

在3月发布的《关于加强新市民金融服务工作的通知》中提到的“助力增加保障性住房供给”方面,政策明确将引导信托公司发挥自身优势,依法合规支持保障性住房建设运营。

有信托业内人士透露,其所在公司现已围绕不动产投资领域初步建立了投研体系,涵盖长租公寓、商业地产、物流地产、产业园、REITs(房地产信托投资基金)等。

6月,监管部门向信托公司下发了《关于信托公司做好金融稳定保障基金、信托业稳定基金和信托业保障基金筹集工作有关事项的通知(征求意见稿)》,明确了金融稳定保障基金和信托业稳定基金的常规缴纳标准,即各家信托公司以营业收入为基数,一年一缴,平均费率约为4.6%,其中3.7%用于缴纳信托业稳定基金,0.9%用于缴纳金融稳定保障基金,以期提高信托公司的风险抵御能力。

年末,酝酿了一年的信托业务分类调整新政发布,为加快信托业务回归本源、促进行业差异化发展添砖加瓦。

通知明确,为有序实施存量业务整改,确保平稳过渡,设置3年过渡期。过渡期结束后存在实际困难,仍难以完成整改的,可实施个案处理。信托公司应当结合自身情况,明确时间进度安排,存量待整改业务规模应当严格控制在2022年12月31日存量整体规模内并有序压缩递减,防止过渡期结束时出现断崖效应。

可以预见的是,通过对信托业务转型方向和监管思路的再次确认,通知将指导信托公司业务开展新一轮转型,从而实现高质量的行业发展目标。

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文章来源: 丽丽
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