红土创新深圳安珠REIT去年上市，成为深交所首只保障性租赁房REIT产品。这也是国内最早获批并成功上市的保障性租赁房基础设施REITs试点项目。现在半年多过去了。试点效果如何？从试点项目的探索和推广来看，有哪些"更多可能性"国内租房REITs的创新路径？
房地产投资信托基金(REITs)由专业投资机构管理。将综合投资收益按比例分配给投资者的信托基金，可以封闭，也可以交易。
目前，中国正在探索一条既遵循成熟市场规律，又适应中国国情的REITs发展之路'；国情。。基础设施REITs持续增长，并得到资本市场的充分认可。
红土深安珠REITs是首批保障性租赁房基础设施REITs(以下简称保障性租赁房REITs)。，进一步丰富基础设施REITs的产品类型。经过近五年的实践探索，深圳在政策支持、模式创新、框架建设等方面率先推出创新举措，在全国率先发展租房REITs。试点项目进展顺利。
走进位于深圳市中心福田区的安珠百泉阁，只见小区路面干净整洁，两侧绿植花草茂盛。户外活动区配备了运动和健身区和儿童'；运营服务中心设有阅览室和文化活动展示角。，完善的生活和公共设施。
安珠百泉歌宝租赁项目是深证安珠REIT的基础资产之一。安珠百泉阁项目运营方、深房租赁运营管理有限公司项目经理李新芳介绍。安珠百泉阁保障房594套，月平均租赁单价59.7元/平方米；此外，还有9个配套商铺，总面积414平方米，主要是熟食店、面包店、便利店等。方便居民在日常生活中购买。2022年8月31日红土创新深证安珠REIT上市，发行规模12.42亿元，上市首日上涨29.99%，机构投资者网下询价倍数133倍，公众认购倍数254倍，发行价格现金派发率3.95%，均刷新发行时间全国纪录。
"；红土创新深圳安珠REIT的基础资产为安珠百泉阁、安珠金源、保利香槟花园、凤凰公馆四个优质保障租赁住房项目，均位于深圳核心区域或地段，涉及1830套保障性租赁住房，总面积13.47万平方米。，资产评估值约为11.58亿元。深圳创投红土资产管理(深圳)有限公司总经理何坤表示，安珠百泉阁、安珠金源项目是深圳人才安珠集团的自建项目，保利香槟花园、凤凰公馆项目是产权清晰的交接项目。。四个项目都交通便利，生活配套齐全，租户以用人单位和个人为主。居民素质和收入水平较高，租金支付能力较强，有持续稳定的现金流，符合发行REITs的收益率要求。
截至目前，红土创新深圳安珠REIT上市已近8个月。运行顺畅吗？
目前，深证安珠REIT这一红土创新品种的运行整体保持稳定。4月6日，股价为2.755元/股，较发行价上涨11%。整体市值达到13.78亿元。截至2022年12月31日，项目所包含的四个基础资产项目整体入住率约为99%，个人租户约占42.92%，雇主约占57.08%，租户结构稳定。
发行REITs时的估值和定价问题是试点实施中的核心问题。折现率如何确定？如何预测未来租金增长水平？不同地区的资产定价有什么关系？资本市场对REITs的风险收益偏好如何？？这些关键环节在红土深安珠REIT试点的推进过程中逐渐明晰，在充分发挥资本市场定价功能、初步构建出租房估值体系等方面形成了初步成果，对市场具有借鉴意义。
"；从试点运行的角度来看，红土创新深圳安珠REIT的发行，为搭建保障性租赁房资产上市平台做出了有益尝试，探索了政府和国企资金的杠杆作用，有助于扩大租赁住房供给，为社会资本提供了更多的投资机会和收入来源。分享稳定的租金收入和增值机会。深圳人才安珠集团有限公司党委委员、副总经理朱大华表示，红土创新深圳安珠REIT首次发行规模为12.42亿元，募集资金6.09亿元。募集资金将进一步用于深圳保障性租赁房建设，预计新增保障性租赁房2000套以上，助力完善住房保障体系。
更重要的是，定期公开披露REITs项目的经营成果和财务数据。接受资本市场监管，倒逼项目管理企业提高入住率和运营能力，提高规模化、专业化、市场化的资产管理和运营水平，推动保障性租赁房高质量发展。
2023年1月国家发改委公布了盘活存量资产、扩大有效投资的8大类24个典型案例。深圳保障性租赁房REITs项目作为广东省三个项目之一入选并在全国推广。
解决保障性租赁房建设难点
深圳为什么要推动REITs的发展？飞行员是基于怎样的现实环境？
朱大华深度参与首单保障房REIT试点。他说，人才是实现城市高质量发展、赢得竞争主动权的战略资源。推进租赁房REITs试点，通过金融创新引入资本力量助力租赁房建设，解决人才后顾之忧，具有重要的现实意义。
早在我国正式出台试点政策之前，深圳开始探索REITs在促进租房可持续发展方面的可能性。[XY002][XY001]2016年，深圳人才住房集团开始探索通过REITs进行租房的可持续发展模式。并于2018年发行了国内首只人才租房REITs。该单类型REITs首期发行规模31亿元，上架发行总额200亿元，优先级发行利率4.38%/年，综合融资成本为当年市场最低。。底层资产为深圳市人才住房集团持有并管理的681套人才公寓，配租对象覆盖优秀人才、新引进人才、中初级人才及其他各级各类人才。[XY002][XY001]2018年以来，深圳市人才安珠集团携手深圳市创业投资集团，，开始推动将保障房纳入REITs试点范围，推进监管沟通、市场调研和项目准备。2021年8月，深圳市保障性租赁房REITs项目正式启动，解决了前期REITs申报阶段的重要问题。，包括保障性租赁房认定、新增试点资产认定和项目租金分配，以及资产重组和项目移交程序。2022年7月29日，红土创新深证安珠REIT正式获得证监会核准注册，8月完成询价。基金份额最终定价为2.484元/份，于8月31日在深交所上市。朱大华说，深圳计划在"十一五"期间建设和筹集74万套保障性住房。十五计划"期，预计资金需求超过2000亿元。资金来源已成为保障性住房建设和发展的重要制约因素。以深圳保障房独家代理公司深圳人才住房集团为例。在"十五计划"期间，它将承担深圳市三分之一以上保障性住房建设的筹资任务，自筹资金建设面临很大困难。
"；保障房建设主要面临两个痛点和难点，一个是资金，一个是土地。在土地紧缺的现实下，如何解决资金来源，探索可持续的融资模式，是建设具有重资产投资特点的租赁房的一大考验。"朱大华说保障性租赁房有明显的人'；s民生保障属性，其租金价格约为市场租金的60%，但建设成本与市场租售的商品房没有显著差异，导致保障性租赁房投资回收期长，资金占用过大。
"；当前保障房的融资方式主要是传统的债权融资，有大量的资金沉淀。但过度依赖债务融资会增加企业资产负债率，不利于项目扩张和风险控制，难以扩大保障房供应规模。深人才安珠集团有限公司党委书记、董事长赵宏伟说。REITs的核心是为投资者提供盘活资产、减少资产负债、快速回笼资金的渠道，形成"投资住房建设-REITs盘活资产-回收资金用于再投资"。
"；解决暂时的资金需求只是解决了保障房建设中的一个难题，行业的可持续发展还取决于科学的发展机制和可持续的模式。"朱大华表示，可持续发展需要关注现金流和收益率。出租房屋每年的折旧将占资产价值的2%。如果按照50年的租赁期限计算，折旧也是一笔不小的成本。再加上长期的维护成本，从财务角度看是负收益，企业很难维持发展。而REITs考虑的是净现金流，收取的租金扣除必要的费用。租金收益率基本维持在3%-4%之间。
探索更多升级可能性
我国租房REITs发展时间短，缺乏市场交易经验，调整机制仍处于探索阶段。
短短几个月，REITs试点启动，深圳全市一盘棋，合力攻坚。以深圳综合改革试点授权名单为契机，深圳继续沟通推动保障性租赁房纳入REITs。，并在国家发展改革委的指导下，坚持上下联动、多方合力、部门协调、特事特办，加快试点工作。
"；上下联动，各部门共同努力，对项目起到了重要的推动作用。"朱大华说保障性租赁房REITs试点项目是一项复杂的系统工程。底层资产的合规性和经济性非常严格，在申报、审批、发行等环节面临大量的沟通协调工作。国家发改委、证监会、深交所等部门都在提前参与项目预审。，指导和完善方案设计等相关内容。
深交所相关负责人表示，在培育市场服务方面，深交所首先对接和支持保障性租赁房企业，摸清了REITs的需求和痛点。优化政策端的机制设计。，对上市审核和持续督导作出详细安排；针对行业相关问题，与政府部门、企业、市场机构共同研究论证，推动形成解决方案。注重提高审计端的接入质量推动租金收入稳定、经营水平高、社会效益好的项目参与试点。
租房REITs作为一种服务保障相关的金融产品，在保证可持续收益的同时，需要严格的风险控制。。"在深安珠REIT试点运作的框架设计上，红土创新实行了多维度的风险管控，基金管理人、计划管理人、基金托管人、外部管理机构等参与主体各司其职，对产品进行严格规范的管理，防范潜在风险。"朱大华说具体来说，在建立风险控制机制防范履约风险的同时，基础设施项目运营中也存在风险，如基础设施项目的经营风险、关联交易和利益冲突、利益输送和内部人控制风险等。。对基金账户、营业收支账户等重要基金账户和资金流向进行严格监管，确保符合法律法规和基金合同的规定；本项目还购买了财产保险和公众责任险。
深交所相关负责人表示，深交所将继续推动完善审核流程、项目材料申报、信息披露等配套规则和文件，优化发行询价机制；不断夯实REITs业务的法律法规基础，加强对REITs法律框架的研究。加强基础设施REITs信息披露的日常监管，细化新购项目操作流程和要求，支持基础设施类REITs做优做强。加大培训服务力度，不断加强对接服务，有针对性地开展基础设施REITs交流培训活动，扩大优质项目储备。
"；借助REITs的资本市场平台，可以通过Pre-REITs基金进一步吸引股权基金，搭建REITs产业链运营平台。"深人才安珠集团有限公司党委副书记、总经理唐少杰说建设期通过银行中长期贷款形成固定资产。在运营初期，通过Pre-REITs和REITs对不成熟的资产进行孵化和培育。项目成熟后，通过REITs退出，回收的资金作为资本投入新的保障性租赁房项目。它将实现"投资、融资、建设和管理"负担得起的出租房。
目前，深人才安珠集团正在探索设立租赁住房引导基金，与大型保险公司、银行建立Pre-REITs基金，孵化培育租赁住房项目。到期后装入公募REITs。通过前期REITs和公募REITs的联合开发，进一步探索解决保障性租赁房建设的痛点和难点。
深圳也在积极打造出租房REITs产业链。，加强和提高资产管理规模，为深圳乃至全国提供可持续发展通道，形成"计划一批、预约一批、发放一批"。通过盘活存量和推动增量，为新市民和年轻人提供更大规模的"高品质、经济实惠且对温度敏感"出租房。
"；深圳非常重视基础设施REITs。目前，深圳上报的盐田港仓储物流、招商局蛇口工业园、首创水务三个项目已成功发行上市，深圳能源东部电厂项目也获得证监会和深交所受理。深圳市发改委党组书记、主任郭子平表示，今后，深圳市发展和改革委员会将坚持"小步快跑"，全力推进人才安居集团保障性租赁房等基础设施REITs项目，进一步研究推出"双碳"、文化旅游和新型基础设施，不断扩大项目发行范围。(经济日报记者杨阳腾)