一季度楼市成交大多来自疫情期间积压的需求，持续性待评估。
中房报记者 李叶 北京报道
毫无疑问，瑞丽这座地处云南省西部的边陲小城正迎来全方位的复苏。
从4月13日起，瑞丽就进入了一年一度的泼水节，连休4天的狂欢模式让瑞丽登上各大社交平台的“热搜榜”，也引发网友“能推广到全国吗？”“我是精神瑞丽人”的羡慕之声。
大批的玉石商、淘金者、旅游客再次涌入瑞丽，让这座小城迎来了久违的热闹和繁华。很少有人去回想，就在1年以前，瑞丽还面临着支柱产业的冰封和大量人口的逃离。
“疫情3年，瑞丽因为特殊的地理位置，经历了数次‘封城’，珠宝翡翠行业受到的冲击非常严重，经常停摆，快递业和旅游业更不用说。”瑞丽当地玉石行业从业者琳琅向中国房地产报记者表示，现在，随着疫情政策调整和通关恢复，我感觉一切正在回到原有的轨道。
生活回归正轨，也给楼市重振增添了助力。
“开年后的几个月，咨询量、带看量和成交量都明显提升。”瑞丽当地的房产经纪人谷雨向记者介绍，购房客里翡翠商占大半，剩下的才是本地刚需和少部分旅居的。
瑞丽当地一名新房代理人也告诉记者，现在一天带看4~5组客户是正常的，成交也比较爽快。除了常住的外地生意人和本地刚需客户外，也有想旅居的通过抖音账号来咨询的。
一组数据印证了他们的说法。
日前，认证主体为“中共瑞丽市委员会宣传部”的微信公众号“掌上瑞丽”发布的数据显示，“2023年一季度，瑞丽市新建商品房成交面积69762平方米，同比2022年一季度成交面积22854平方米，增长205%，呈现出全市新建商品房销售大幅增长的势头。”
不过，与成交量的攀升不同，瑞丽的房价仍在低位。
“疫情期间，瑞丽的房价与疫情前相比已下滑50%水，虽然现在热度上来了，但是开发商还是比较谨慎的，没有贸然涨价，优惠也比较多。”云南一知名房地产代理机构的工作人员飞鸽介绍，对于自住来讲，目前价格很合适，但作为投资就需要再慎重些。
“翡翠之城”的失落
在接听购房咨询电话时，飞鸽会不自觉地问一句，“您是来做翡翠生意的吗？”
他告诉记者，这是一个惯性思维，因为瑞丽有一大半新房是被翡翠商买走的。“玉石翡翠贸易和旅游是瑞丽的支柱产业，翡翠商在这里赚钱，也在这里消费，与这里的经济息息相关。”
作为中国对缅甸的最大内陆通商口岸，临近翡翠原产地缅甸的瑞丽，因翡翠边贸而闻名，也是国内最大的玉石交易市场之一。从人口、贸易往来、产业结构来看，瑞丽几乎都与玉石翡翠市场紧紧地结合在一起。有数据显示，瑞丽市75%的GDP来自第三产业，其中主要来自珠宝翡翠行业和旅游业。
瑞丽市委宣传部提供给媒体的数据显示，疫情暴发以前，在瑞丽市场监管局注册以珠宝为主体的商户共计11341户，加工销售等环节从业人员7万余人，从事直播销售人员近4万人；2020年，仅瑞丽珠宝翡翠直播行业交易额就突破百亿元人民币。
翡翠的经济效益也带来了人口的流入。根据第7次人口普查的结果，瑞丽本地常住人口是26.76万。但因为有大量外来人口来做翡翠玉石生意，因此瑞丽的流动人口约有40万~50万。
瑞丽翡翠行业从业者柏科在接受记者采访时直言，疫情以前，除了国内的人，还有许多缅甸人来到瑞丽务工，因为人多，当时的用工成本就很低，赚得也就多些。
根据数据，截至2019年6月，共有59747名缅甸籍人员持合法证件在瑞丽市经商或务工，其中2.98万缅籍人员持有效期内的《云南省边境地区境外边民临时居留证》居住在这座城市。
由于地处边陲，边境线缺乏天然屏障，顶着“外防输入”压力的瑞丽在疫情期间中扛下十余次封控管理，为全国疫情防控作出了巨大贡献的同时，也在经济上遭受了巨大打击。其中，人口的流失也备受关注。
“疫情给翡翠生意带来的打击非常大。”柏科说，我都不记得经过几次封控了，直接的影响就是店面没法开，网上卖货，快递也发不出，不少同行都离开了。
琳琅也有着类似的感受，当时，每次解封完，都能感觉夜市上的商家和买主少了一些。
据媒体报道，瑞丽一位政府官员2021年曾就人口流失问题回应称，瑞丽常住人口从50万下降为10万有些夸张，20万还是有的。
2022年4月18日，瑞丽开展的全员核酸检测数据显示有192134人受检。在1年之前的2021年4月13日，全员核酸检测时共检测381163份。也就是说，1年的时间，瑞丽的人口净流出近20万。
支柱产业近乎停摆、人口的外流，对于瑞丽的楼市的冲击也是巨大的。
“生意做不下去，不仅没人买房，许多翡翠商离开前会选择将房产抛售。”谷雨告诉记者，疫情前的一段时间，瑞丽房价基本在6000元/平方米以上，地段好的则高些。疫情期间，这个均价一度降到4500元/平方米。
价跌的同时，成交量也开始逐年下滑。
在德宏州房地产行业协会发布的“德宏州房地产市场交易情况”中，瑞丽2019年一季度的新建商品房成交面积约为11.83万平方米；到2020年的一季度，瑞丽新建商品房成交面积约为6.66万平方米。
根据“掌上瑞丽”近日发布的数据，2022年瑞丽市新建商品房成交面积仅有约2.29万平方米。2020年1月至2022年12月，瑞丽新建商品房严重滞销，库存量快速攀升，商品房可售面积由2020年的136.75万平方米上升至2022年的180.05万平方米。
迎接复苏
压力最大的时期，瑞丽在想尽一切办法恢复经济。
2022年，瑞丽市成立6个由市党政主要领导组成的产业招商组，赴外开展招商活动14场次，聘请26名“招商大使”，会见150余家客商，累计签约项目29个，协议资金112.02亿元。截至11月底，省外投资到位资金41.84亿元。
2023年1月8日，关闭1012天的瑞丽口岸恢复全面通关；4天后，瑞丽口岸国门广场迎来首个云南省外旅游团。
瑞丽再次活跃起来。
据瑞丽市文旅局统计，瑞丽市在2023年春节假期期间接待游客37万人次，同比增加2142.5%。
许多曾离开的珠宝翡翠商人也在春节期间回流，琳琅告诉记者，有近3年时间没见过这么热闹的场景了。
不过，她也认为，这跟疫情前最热的时候比起来仍有些距离。而且瑞丽不是一个纯粹的旅游城市，不能靠游客来卖玉石翡翠，现在互联网的销路更重要。
“珠宝玉石是当前瑞丽恢复最快的产业。人气复苏是一个开始，有人气就有发展机会。”瑞丽市发改局局长寸宏得在接受媒体采访时说。
1月下旬，瑞丽出台稳增长24条政策措施，引导经营主体加速“回流”。措施包含促进房地产市场快速回暖；扶持提高建筑企业市场竞争力；鼓励、规范夜经济；继续实施税收优惠政策；扩大就业、鼓励创业；减免国有资产类经营租赁费用；充分利用旅游资源、快速恢复旅游经济；支持规上工业发展；支持外贸企业发展；指导珠宝玉石直播规范发展；加大金融支持力度；提升出入境服务水平。
各方努力下，瑞丽的复苏之路来迎来“高潮”。
根据瑞丽市工业与生物科技局副局长左云鹏2月初给出的数据，当时当地每一个珠宝基地回流的人员约占30%，有约8万人相继回到了瑞丽开展珠宝经营活动，其中直播相关人员接近3万。
4月13日，瑞丽进入一年一度的泼水节，连休4天的狂欢模式让瑞丽登上各大社交平台的“热搜榜”，也引发网友“能推广到全国吗？”“我是精神瑞丽人”的羡慕之声。
泼水节的狂欢吸引着全国各地的游客慕名前往，瑞丽市中心的多个酒店也因游客数众多，连续满房。与此同时，瑞丽姐告第二届国际免税购物节也正在举办，泰国、越南、缅甸、韩国、老挝、加纳、欧美等国家和地区的1000余种特色产品参展。
楼市修复
随着瑞丽经济与生活的复苏，瑞丽楼市也进入修复阶段。
2022年5月，瑞丽市7个省级督导“烂尾楼”项目全部复工，实现清零。
在政策端，稳增长24条政策措施还提出，促进房地产市场快速回暖，支持刚性和改善性住房需求。对在2023年1月1日至6月21日期间，购买瑞丽市新建商品住房的（不含车位车库、储藏室），并完成商品房网签备案及取得契税完税凭证的购房人，给予所缴纳契税额50%的一次性购房补贴，单套住宅补贴限额不超过2万元。支持在市内投资兴业的外籍人员，购买符合实际需要的自用、自住商品房。
修复成效正在显现。
“掌上瑞丽”发布的数据显示，“2023年一季度，瑞丽市新建商品房成交面积69762平方米，同比2022年一季度成交面积22854平方米，增长205%，呈现出全市新建商品房销售大幅增长的势头。”
“实际上，新房、二手房的成交量都增长了不少，租房的客户也明显增多。”谷雨也向记者介绍，我现在的房源大多是3室以上的大户型，环境地段也不错的，这些都符合翡翠商的喜好。
不过，多位当地地产从业者也表示担忧，“一季度的成交大多来自疫情期间积压的需求，持续性待评估。”
另一方面，即使在增长205%的情况下，瑞丽今年一季度的新房成交数据较疫情前的2019年一季度仍有较大差距。
从成交价格上看，瑞丽楼市也仍在低位。
“开发商还是比较谨慎的，没有贸然涨价。开年后，不少楼盘都在搞优惠，首付20%、一口价、买房送车位等活动都有。”飞鸽介绍，对于自住来讲目前价格很合适，但作为投资，就需要再慎重些。
飞鸽表示，因为瑞丽的城市属性与昆明和西双版纳不同。“昆明是云南的省会，教育、医疗都是最好的，房产的投资回报比较高，开年之后，当地楼市‘量价齐升’；西双版纳最近很火，旅居属性非常强，成交火爆，价格也已小幅度上涨。”
“当前，瑞丽楼市还有一个利好的期许，就是在修的‘泛亚高铁’。‘泛亚高铁’开通后，瑞丽将直接通往缅甸的首都仰光。”但在飞鸽看来，这一“概念”能给瑞丽楼市带来的影响也有待评估。
（文中琳琅、谷雨、飞鸽、柏科均为化名）