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“翡翠之城”瑞丽的楼市之春

一季度楼市成交大多来自疫情期间积压的需求,持续性待评估。

中房报记者 李叶 北京报道

毫无疑问,瑞丽这座地处云南省西部的边陲小城正迎来全方位的复苏。

从4月13日起,瑞丽就进入了一年一度的泼水节,连休4天的狂欢模式让瑞丽登上各大社交平台的“热搜榜”,也引发网友“能推广到全国吗?”“我是精神瑞丽人”的羡慕之声。

大批的玉石商、淘金者、旅游客再次涌入瑞丽,让这座小城迎来了久违的热闹和繁华。很少有人去回想,就在1年以前,瑞丽还面临着支柱产业的冰封和大量人口的逃离。

“疫情3年,瑞丽因为特殊的地理位置,经历了数次‘封城’,珠宝翡翠行业受到的冲击非常严重,经常停摆,快递业和旅游业更不用说。”瑞丽当地玉石行业从业者琳琅向中国房地产报记者表示,现在,随着疫情政策调整和通关恢复,我感觉一切正在回到原有的轨道。

生活回归正轨,也给楼市重振增添了助力。

“开年后的几个月,咨询量、带看量和成交量都明显提升。”瑞丽当地的房产经纪人谷雨向记者介绍,购房客里翡翠商占大半,剩下的才是本地刚需和少部分旅居的。

瑞丽当地一名新房代理人也告诉记者,现在一天带看4~5组客户是正常的,成交也比较爽快。除了常住的外地生意人和本地刚需客户外,也有想旅居的通过抖音账号来咨询的。

一组数据印证了他们的说法。

日前,认证主体为“中共瑞丽市委员会宣传部”的微信公众号“掌上瑞丽”发布的数据显示,“2023年一季度,瑞丽市新建商品房成交面积69762平方米,同比2022年一季度成交面积22854平方米,增长205%,呈现出全市新建商品房销售大幅增长的势头。”

不过,与成交量的攀升不同,瑞丽的房价仍在低位。

“疫情期间,瑞丽的房价与疫情前相比已下滑50%水,虽然现在热度上来了,但是开发商还是比较谨慎的,没有贸然涨价,优惠也比较多。”云南一知名房地产代理机构的工作人员飞鸽介绍,对于自住来讲,目前价格很合适,但作为投资就需要再慎重些。

“翡翠之城”的失落

在接听购房咨询电话时,飞鸽会不自觉地问一句,“您是来做翡翠生意的吗?”

他告诉记者,这是一个惯性思维,因为瑞丽有一大半新房是被翡翠商买走的。“玉石翡翠贸易和旅游是瑞丽的支柱产业,翡翠商在这里赚钱,也在这里消费,与这里的经济息息相关。”

作为中国对缅甸的最大内陆通商口岸,临近翡翠原产地缅甸的瑞丽,因翡翠边贸而闻名,也是国内最大的玉石交易市场之一。从人口、贸易往来、产业结构来看,瑞丽几乎都与玉石翡翠市场紧紧地结合在一起。有数据显示,瑞丽市75%的GDP来自第三产业,其中主要来自珠宝翡翠行业和旅游业。

瑞丽市委宣传部提供给媒体的数据显示,疫情暴发以前,在瑞丽市场监管局注册以珠宝为主体的商户共计11341户,加工销售等环节从业人员7万余人,从事直播销售人员近4万人;2020年,仅瑞丽珠宝翡翠直播行业交易额就突破百亿元人民币。

翡翠的经济效益也带来了人口的流入。根据第7次人口普查的结果,瑞丽本地常住人口是26.76万。但因为有大量外来人口来做翡翠玉石生意,因此瑞丽的流动人口约有40万~50万。

瑞丽翡翠行业从业者柏科在接受记者采访时直言,疫情以前,除了国内的人,还有许多缅甸人来到瑞丽务工,因为人多,当时的用工成本就很低,赚得也就多些。

根据数据,截至2019年6月,共有59747名缅甸籍人员持合法证件在瑞丽市经商或务工,其中2.98万缅籍人员持有效期内的《云南省边境地区境外边民临时居留证》居住在这座城市。

由于地处边陲,边境线缺乏天然屏障,顶着“外防输入”压力的瑞丽在疫情期间中扛下十余次封控管理,为全国疫情防控作出了巨大贡献的同时,也在经济上遭受了巨大打击。其中,人口的流失也备受关注。

“疫情给翡翠生意带来的打击非常大。”柏科说,我都不记得经过几次封控了,直接的影响就是店面没法开,网上卖货,快递也发不出,不少同行都离开了。

琳琅也有着类似的感受,当时,每次解封完,都能感觉夜市上的商家和买主少了一些。

据媒体报道,瑞丽一位政府官员2021年曾就人口流失问题回应称,瑞丽常住人口从50万下降为10万有些夸张,20万还是有的。

2022年4月18日,瑞丽开展的全员核酸检测数据显示有192134人受检。在1年之前的2021年4月13日,全员核酸检测时共检测381163份。也就是说,1年的时间,瑞丽的人口净流出近20万。

支柱产业近乎停摆、人口的外流,对于瑞丽的楼市的冲击也是巨大的。

“生意做不下去,不仅没人买房,许多翡翠商离开前会选择将房产抛售。”谷雨告诉记者,疫情前的一段时间,瑞丽房价基本在6000元/平方米以上,地段好的则高些。疫情期间,这个均价一度降到4500元/平方米。

价跌的同时,成交量也开始逐年下滑。

在德宏州房地产行业协会发布的“德宏州房地产市场交易情况”中,瑞丽2019年一季度的新建商品房成交面积约为11.83万平方米;到2020年的一季度,瑞丽新建商品房成交面积约为6.66万平方米。

根据“掌上瑞丽”近日发布的数据,2022年瑞丽市新建商品房成交面积仅有约2.29万平方米。2020年1月至2022年12月,瑞丽新建商品房严重滞销,库存量快速攀升,商品房可售面积由2020年的136.75万平方米上升至2022年的180.05万平方米。

迎接复苏

压力最大的时期,瑞丽在想尽一切办法恢复经济。

2022年,瑞丽市成立6个由市党政主要领导组成的产业招商组,赴外开展招商活动14场次,聘请26名“招商大使”,会见150余家客商,累计签约项目29个,协议资金112.02亿元。截至11月底,省外投资到位资金41.84亿元。

2023年1月8日,关闭1012天的瑞丽口岸恢复全面通关;4天后,瑞丽口岸国门广场迎来首个云南省外旅游团。

瑞丽再次活跃起来。

据瑞丽市文旅局统计,瑞丽市在2023年春节假期期间接待游客37万人次,同比增加2142.5%。

许多曾离开的珠宝翡翠商人也在春节期间回流,琳琅告诉记者,有近3年时间没见过这么热闹的场景了。

不过,她也认为,这跟疫情前最热的时候比起来仍有些距离。而且瑞丽不是一个纯粹的旅游城市,不能靠游客来卖玉石翡翠,现在互联网的销路更重要。

“珠宝玉石是当前瑞丽恢复最快的产业。人气复苏是一个开始,有人气就有发展机会。”瑞丽市发改局局长寸宏得在接受媒体采访时说。

1月下旬,瑞丽出台稳增长24条政策措施,引导经营主体加速“回流”。措施包含促进房地产市场快速回暖;扶持提高建筑企业市场竞争力;鼓励、规范夜经济;继续实施税收优惠政策;扩大就业、鼓励创业;减免国有资产类经营租赁费用;充分利用旅游资源、快速恢复旅游经济;支持规上工业发展;支持外贸企业发展;指导珠宝玉石直播规范发展;加大金融支持力度;提升出入境服务水平。

各方努力下,瑞丽的复苏之路来迎来“高潮”。

根据瑞丽市工业与生物科技局副局长左云鹏2月初给出的数据,当时当地每一个珠宝基地回流的人员约占30%,有约8万人相继回到了瑞丽开展珠宝经营活动,其中直播相关人员接近3万。

4月13日,瑞丽进入一年一度的泼水节,连休4天的狂欢模式让瑞丽登上各大社交平台的“热搜榜”,也引发网友“能推广到全国吗?”“我是精神瑞丽人”的羡慕之声。

泼水节的狂欢吸引着全国各地的游客慕名前往,瑞丽市中心的多个酒店也因游客数众多,连续满房。与此同时,瑞丽姐告第二届国际免税购物节也正在举办,泰国、越南、缅甸、韩国、老挝、加纳、欧美等国家和地区的1000余种特色产品参展。

楼市修复

随着瑞丽经济与生活的复苏,瑞丽楼市也进入修复阶段。

2022年5月,瑞丽市7个省级督导“烂尾楼”项目全部复工,实现清零。

在政策端,稳增长24条政策措施还提出,促进房地产市场快速回暖,支持刚性和改善性住房需求。对在2023年1月1日至6月21日期间,购买瑞丽市新建商品住房的(不含车位车库、储藏室),并完成商品房网签备案及取得契税完税凭证的购房人,给予所缴纳契税额50%的一次性购房补贴,单套住宅补贴限额不超过2万元。支持在市内投资兴业的外籍人员,购买符合实际需要的自用、自住商品房。

修复成效正在显现。

“掌上瑞丽”发布的数据显示,“2023年一季度,瑞丽市新建商品房成交面积69762平方米,同比2022年一季度成交面积22854平方米,增长205%,呈现出全市新建商品房销售大幅增长的势头。”

“实际上,新房、二手房的成交量都增长了不少,租房的客户也明显增多。”谷雨也向记者介绍,我现在的房源大多是3室以上的大户型,环境地段也不错的,这些都符合翡翠商的喜好。

不过,多位当地地产从业者也表示担忧,“一季度的成交大多来自疫情期间积压的需求,持续性待评估。”

另一方面,即使在增长205%的情况下,瑞丽今年一季度的新房成交数据较疫情前的2019年一季度仍有较大差距。

从成交价格上看,瑞丽楼市也仍在低位。

“开发商还是比较谨慎的,没有贸然涨价。开年后,不少楼盘都在搞优惠,首付20%、一口价、买房送车位等活动都有。”飞鸽介绍,对于自住来讲目前价格很合适,但作为投资,就需要再慎重些。

飞鸽表示,因为瑞丽的城市属性与昆明和西双版纳不同。“昆明是云南的省会,教育、医疗都是最好的,房产的投资回报比较高,开年之后,当地楼市‘量价齐升’;西双版纳最近很火,旅居属性非常强,成交火爆,价格也已小幅度上涨。”

“当前,瑞丽楼市还有一个利好的期许,就是在修的‘泛亚高铁’。‘泛亚高铁’开通后,瑞丽将直接通往缅甸的首都仰光。”但在飞鸽看来,这一“概念”能给瑞丽楼市带来的影响也有待评估。

(文中琳琅、谷雨、飞鸽、柏科均为化名)

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文章来源: Linn
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