以下文章来源于黄陂观察 ，作者黄陂观察
黄陂观察
观察黄陂之变化，不人云亦云，给您一个不同的角度
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去过广东珠三角的人都知道，东莞和深圳土著居民中，最富裕的不是城里人，而是有集体土地的乡下人。
深圳关外居民有几种方法可以享受到发展的红利，一是以村股份公司的名义建设工业园后租金分红，二是按户分给的土地上建私房出租，两项相加，一个关外家庭起码年入百万以上。
当然，那是以前的政策。
现有的政策下，以黄陂横店为例，村原有的集体土地会按程序收归国有，原村民会一次性获得土地出让报酬，如果涉及到居住地动迁，也按规定给于货币补偿或异地还建。
深圳和黄陂模式各有优缺点。
黄陂模式下，农民获得的利益更直观，省去了自己建设，运营的不稳定，但无法享受到地区发展后土地价值上升后的红利。
深圳的模式，让村民可以每年都享受到发展的红利，不利的地方是村庄各自为政，严重影响地区平衡、产业调整、城市规划的推进，同时，抵御经济波动的能力也存在不足。
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现在，黄陂滠口村村民也可以每年享受到土地出租后的红利了。
- 2018年，国家开始试行利用集体建设用地建设租赁住房，原则同意武汉等11个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案。
- 武汉将在东湖高新区、江夏区、黄陂区、蔡甸区四个区先行开展试点工作。通过试点，成功运营一批集体租赁住房项目，完善利用集体建设用地建设租赁住房规则，形成一批可复制、可推广的改革成果，为全国推进集体建设用地建设租赁住房提供经验借鉴，为构建武汉市城乡统一的建设用地市场提供支撑。
- 2018年10月25日，黄陂区利用集体建设用地建设租赁住房签约仪式在滠口街滠口村举行，武汉市保障性住房投资建设有限公司经理现场和滠口村委会负责人正式签约，成为武汉市各区中首个签约项目。
- 为此，滠口村特别召开村民代表大会，集体表决以土地使用权作价入股，与武汉地产集团下属的武汉市保障性住房投资建设有限公司成立合资公司开发建设租赁住房的决议。签约后，该公司正式承担起住房租赁建设试点的重任，与滠口村集体合作开发租赁房。
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为什么选择在滠口呢？
因为随着汉口北地铁的开通，汉口北商贸物流区就业人员越来越多，但汉口北地区大部分规划为商业用地，住宅用地不多，也代表可供出租的房间也不多，所以建设专门出租的公寓房在汉口北很有市场。
该项目名称暂定为“武地·丰和园U里公寓”，地块为滠口村村集体所有，占地面积4281.39㎡（约6.4亩），净用地面积3439.27㎡（约5.2亩），规划建设住宅242套，分为两室一厅、一室一厅、一居室三种户型。
该项目位于汉口北大道以南，距地铁1号线汉口北站直线距离约2公里（估计位置）
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黄陂滠口村村民能享受到什么红利呢？
此项目为股份制，滠口村以土地入股，占股15%，武汉地产集团则负责出资建设，占股85%，运营由双方组成的合资公司负责。
投入运营前三年内，滠口村每年可以固定获得收益30万元，第四年开始逐年增加。
如果按照原来的方式，滠口村土地要先被征收为国有，国家一次性付给土地出让补偿（这份补偿肯定是远低于土地市场现价的，毕竟国家还要负责土地的三通一平后才能出让），现在的方式下，滠口村可以每年收租，土地价值高，租金肯定也就越高，即滠口村能一直享受到黄陂南部发展的红利，同时，也能减轻武汉地产集团的资金负担，毕竟土地出让金也是很大一笔开支。
对于租户来说，公司化经营的出租公寓环境更好，更安全，服务也更有保障。
现在来看，如果经营的好，这是个村民，地产商和租户三赢的结局。
按合资公司地产集团保障房公司预计，此项目第7年利润才能平衡贷款利息，30多年才能收回投资。
我们来帮他们算个账吧，242套出租房，每套房年租金平均1万的话，年收入可以达到242万，收益还是不错的。
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此项目建设进度如何呢？
此项目原定于今年年底平正负零（完成地下工程），实际工期提前50天。
目前地下室已完工，主体结构建设至8层，年底前10层主体结构完工。
预计明年4月底主体结构将封顶，10月底装饰完工，12月底入市运营。
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此项目能推广到住宅房吗？
当然不能，因为土地还是集体土地，按国家规定，集体土地上建设的房屋是不能办理房产证的。
所以，此类模式暂只能用在出租公寓上，适合于交通发达（最好有地铁），离市区比较的城乡结合部。
黄陂这样地方已经很少了，盘龙城的土地基本都国有了，横店也差不多，武湖是长江新城起步区土地被严格管控，只有汉口北还有部分集体土地。
前川有，比如前川线地铁站预留的余彭塆站附近，待中日产业园落地，这地方会是黄陂未来住宅开发的热土，建议黄陂政府早做规划，合理分区。
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