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小懂有话说：房地产投资，可以说是所有资产类别中最“眼见为实”的资产了，然而有时放在眼前的东西，却不一定能“看得清”，房地产投资的误区其实比我们想象的多。今天让我们来说说国内房地产投资的那些“坑”。
国内投资买房，许多人都习惯看房价，忽略了房租也是非常重要且稳定的收益来源。其实，如果能看懂“租售比”，就能一定程度上拥有，看透房产真实价值的“火眼金睛”。
为什么这么说？让我们先了解下租售比是怎么算的。
租售比 = 每平方米使用面积的月租金/每平方米建筑面积的房价
国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定1∶300~1∶200，租售比低于1：300，即表示超过300个月才能收回购房成本，投资价值相对较小。（内容来源：搜狐）
租售比扮演着什么角色？让我们看2个例子；
案例1：上海中环一间50平的小户型房子，租金3000元/月，每平方月租金即为60元，房价约50000元/平，其月租售比=60/50000，约为1：833，小于1：300，意味着该房投资价值相对较小。
案例2：日本东京千叶县一栋楼，月收入租金为47.5万日元，房价的总额为7000万日元，月租售比约为1：147。高于国际标准，说明这栋楼具有较高的投资价值。
▲ 图片来源：公开网络信息
租售比越高，投资回本越快。房子越抢手，租金水平就越高，这在一定程度上也反应了房产的"热度”，因此我们说租售比一定程度上可以作为房产投资价值的“试金石”。
这些年，房地产市场发展迅猛，主要表现在房地产规模的增加以及房价过快上涨这两个方面。曾经高速发展的市场，催生出了一批“炒房客”，许多人都在房地产市场中实现了“一夜暴富”的梦想。然而随着市场从增量时代转为存量时代，如今还在继续“炒房模式”的投资人可要注意了，中国城镇住房空置率数据正在亮起警示灯。
空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。
按照国际通行惯例：
空置率在5-10%之间为合理区，商品房供求平衡；
空置率在10-20%之间，商品房可能有些供大于求；
空置率在20%以上，就非常值得注意了。
西南财大在《2017中国城镇住房空置分析》的报告指出，2011、2013、2015年和2017年我国城镇地区住房空置率分别为18.4%、19.5%、20.6%和21.4%，中国城镇住房空置率正在逐年上升。2017年全国城镇地区有6500万套空置住房，三四线城市空置率明显高于一二线城市。
中国城镇家庭人均住房面积36.6平方米（数据来源：中国建设报,截至2016年年底），已达到了发达国家的水平，随着房住不炒的政策坚定推行，买房难逐渐成了卖房难，当下持有过多的房产是有风险的，炒房模式必须被打破。
随着住宅冰封，有些投资者开始转向商业地产，但在投资上却依旧沿袭着住宅投资的老路——砸重金买买买。然而商业地产往往动辄千万上亿，投不了很多，这就会导致风险过于集中，而且商业地产投资中的“讲究”更多，不是地段好就一定能赢。
举个例子，武汉的六渡桥和汉正街，在各自的鼎盛时期，都是一铺难求、租金以百万计，但一个依赖六渡桥百货、一个依赖小商品批发，这个两个因素失去后，这里的商业地产即沦落为一般房产，价值大幅缩水。
对于商业地产来说，一旦所依赖的业态，如学校、工业区、大型单位、大型市场出现搬迁或关闭，就会面临很大风险。但是相对的，与住宅不同，商业、办公、物流等其他细分类别的地产投资机会也非常多元：
● 联合办公快速发展，正在盘活写字楼存量资产；
● “最后一公里经济”，激发社区商业零售优势；
● 电商、“O2O”市场发力，物流地产藏新机；
● 银发红利爆发，催生老年公寓市场需求……
面对如此多的机会，投资者如果可以打破思维框架，将资金分散投资到不同类别、不同地域的多个优质项目中，平滑风险同时还能创造多元获利机会。
中国的房地产市场，已经进入了一个“新时代”，随着市场逐渐步入理性，一夜暴富的梦已经醒了。要赢在未来，只有与专业机构合作，网罗美国、欧洲、亚洲等多个国家的优秀资源，覆盖办公、住宅、酒店、物流以及零售等多个资产类别，才能打造出符合“新时代”房地产市场的科学投资组合。