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又是一个暴雨的周五,各位粉丝有没有记得带伞出门,最重要的是有没有准时关注《湾区楼市焦点》节目?
广州市民习惯以水为财,而本期节目正好与财富保值增值息息相关!
今天,广东广播电视台主持人淼钧,特约主持、掌楼牛市创始人村长针对广州商铺投资市场进行分析,对比不同种类商铺产品的优异。下面,让我们一起来回顾本期内容的重点吧!
01
抵御通胀,首先不动产
在节目开头,特约主持村长向大家分享了他本周的看房见闻,其中包括新世界耀胜尊府,港企新世界联手广州地铁打造的TOD项目,地下一层可直通汉溪长隆地铁站,社区囊括住宅、商业和写字楼。村长认为,该项目极有可能会成为长隆-万博片区全新地标建筑。
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另一个让他印象深刻的项目,则是大学城板块的越秀大学星汇城。项目位置旺中带静,周边有暨大等名牌高校,不少客户都是大学老师,人文氛围浓郁。产品方面也有惊喜,所有户型都是南向,算上赠送面积实用率几乎到99%。
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除此以外,村长就近日广州楼市的爆炸性新闻与主持人淼钧展开探讨。
5月25日晚间,网上流出疑似花都和增城发布新房团购活动通知的文件。内容显示,重点企业员工可以享受一定购房优惠,折扣力度相当有诚意。
村长坦言,这是一件不可多得的好事。
首先,外围区域新房库存较多,为了加快去化速度,此前各个楼盘都在暗地内卷。现在由相关部门去组织,整个市场更加规范。其次,团购对购房者来说是让利,帮助重点企业员工更快上车,实际上也是在帮助广州留下重点人才,长远来看对于城市发展有巨大的推力。
主持人淼钧表示,今年以来股票和基金的行情持续低迷,投资渠道不断收债,普通市民应该如何抵御来势汹汹的通货膨胀,置业是否依然奏效?
村长坦言,所有人都必须承认,当前大环境并不是很好,但放眼全球大部分的国家,或多或少都有经济发展周期问题。中国经济体量如此庞大,能够保持稳健态势已经相当难得。作为普通市民,没必要过分担心,听风就是雨。与其过度揣测或焦虑,更建议有能力的市民可以根据实际情况盘活自己手头资金。
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他举例表示,譬如前面所提及的新房团购活动,假设相关信息属实,作为这些重点企业的员工又确实有刚需或者刚改的购房需求,现在入手就是最好的时机,也是抵御通胀的一种好方法。能在工作生活圈内置业,并且享有额外折扣,可以说买到就是赚到了。
另外像已经买房的业主,可以考虑提前还贷,节省几十万的利息。
至于名下有房、已还清房贷且还有名额的市民,不妨趁着现在房贷利率这么低的机会,再买一套物业。只是需要留意项目位置,首选市区或者核心板块楼盘。
村长表示,总之大家一定要动起来,不要抱着“我不投资、不理财就不会亏钱”的心态。因为通货膨胀会打劫所有人,躺平就是亏钱。
不过,在投资过程中要注意量力而行。村长以身边的朋友为例,如果投资者并非从事金融行业,就别轻易投资股票、基金和虚拟货币。相比之下,作为长线投资的不动产风险更低、收益更稳,更适合普通市民去投资。
02
社区商铺,大有可为
主持人淼钧提出,不动产是一个广义概念,其包含住宅和商业地产,商业地产又涵盖了公寓、商铺和写字楼。而在十几二十年前,商铺买卖曾经十分红火,当时还衍生出“一铺养三代”的俗语。可近年来受到电商冲击,商铺投资热度不复从前,甚至有了“三代养一铺”的说法。
对于这种现象,村长表示商铺也细分很多不同类型的很产品,不能一概而论,传统步行街的商铺确实不及以前吃香,但是其他类型的商铺倒未必。投资商铺仍有机会,因为线下消费始终不可取代。
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电商在刚刚崛起的阶段,的确吞噬了线下消费市场的份额。但经过近十年发展,越来越多人选择从电商回流到线下店铺去消费。譬如电商难以满足高端消费者对衣服品质、尺码的要求,即使有退换货的服务,消费者依然要付出一定的时间成本去与店家沟通、寄件。还有类似婴幼儿的用品,父母购买这些商品时一定会首选实体店或商超,避免买到假冒伪劣产品。
在讨论过程中,村长通过引用了一些生活例子来证明,很多消费场景是只有在线下实体店可以实现的。譬如洗车、剪发、年轻人饮奶茶、老人家去药房买药等,对于90后00后来说更是如此,线下店铺往往具有一定延展性,可以满足他们的社交、娱乐需求,像是去咖啡厅工作、网红店拍照打卡,打游戏。
村长坦言当把电商平台和线下店铺放在一起对比,就会发现消费者是需要实体店、离不开线下消费的。加之实体经济始终是国家经济的根基,去年开始国家一直重点扶持实体经济以及个体户,反而加大对电商平台的管理力度。因此,商铺作为线下消费中的重要环节,投资价值自然回归,而数据也印证这个逻辑。
2021年广州一手商铺成交冲至5182套、68万㎡,成交面积同比上涨31%,是五年来的次高位。而2022年,商铺成交保持稳健,其中社区商铺前四个月平均成交占比约为61%。由此可见,广州商铺交易从去年起已经开始回暖,投资价值得到市场认可,而社区商铺击败底商、购物中心和专业市场商铺,成为市场上最吃香的主力产品。
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针对上述提及的四种商铺,村长对它们的选择方向以及投资价值做出一一分析。
首先是传统的底商,一定要选交通要道旁边,最好就是地铁上盖、靠人行道,有庞大客流在门前经过。其次是传统购物中心的商铺,最好选择高端商场,租给行业至TOP商户,自带客流量的品牌。还有专业市场商铺,这类店铺具有较强聚集效应,多数是做批发生意或者对公业务,所以不容易被取代。
最后就是社区商铺,这类物业也是村长认为当前最具投资价值、最适合普通市民入手的产品。
首先,社区商铺不占名额不限购,对比其他类型的商铺面积偏小,投资门槛更低。其次是投入成本较小,简装即可开店营业,管理费、水电分摊费也会比购物中心和专业市场的商铺更低。第三是稳定的客流,就像上班买早餐、下班买水果、小朋友吃的零食用的文具,这些刚性、高频消费需求基本都是在社区商铺里完成。
第四是可观的租金,社区商铺的租金回报率大概是3-5%之间,比不少的理财产品要高。在节目中,村长也分享了自己看中的一套心水笋盘,原铺主就是自己的邻居,带租放盘叫价180多万,每月收租9000元,租金回报率近5%,相当令人心动。
最关键的是,社区是越老越值钱。普通住宅楼龄越老,升值速度逐渐放缓,市场的竞争力越弱,而社区商铺恰好相反。因为社区越成熟,居民越多,商铺客流量越大,店家生意越好,店铺租金也就越贵。
因此,社区商铺适合长期持有,好的社区商铺是抵御通胀的硬通货。
针对市面上的社区商铺,村长提醒大家在投资时可以留意社区本身的入住率以及业主类型,位置不一定要市中心的核心地段,像是本周六开售的智联汽车小镇【卡乐街】商铺,就符合了自己对于理想社区商铺的要求。
项目周边暂无大型购物中心,业主消费一定是以社区商业为主。项目临近广汽集团,七成业主也是广汽集团员工,入住率高并且具有较强的消费力。最难得的是,项目一期住宅2000多户已经收楼,小区九年一贯制学校今年9月开学,二期住宅4000多户今年6月开始交付,即是父母、小孩一家都会常住小区,很快就有大量消费需求诞生,商铺不愁没有顾客,业主不怕租不出去。
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智联汽车小镇实景照
目前,这批社区商铺单价3字头,总价最低150万左右,置业门槛比较亲民。
节目最后,村长分别就粉丝的提问一一作答。
对于有网友提出的“有一些商铺好像是买使用权的,那种是不是有坑”,村长表示投资小白尽量别碰。如果你买铺位的使用权自己经营倒是可以,就当一次性付租金。不过要想清楚以后如果不想经营,再转租出去就相当于自己要做二房东。签合同的时候也要和开发商沟通清楚,使用权年限未到,中间能否转租给其他人、是否需要其他手续费。
至于“增城花都社区商铺可以投资吗”,村长表示社区入住率是关键,入住率高是可以的,晚上社区如果没人开灯就要谨慎考虑。
针对“如果自己经营,买铺好还是租铺好”,村长的答案是“睇送食饭”。资金充足的话,自然买铺最好,不然租铺赚的钱大头都交给房东了,很不划算。自己买铺下来,如果生意不好做了,还可以租出去。
以上便是本期《湾区楼市焦点》精华内容,感谢大家对节目的关注以及支持,想要了解更多关于商铺投资秘诀以及广州楼市最新资讯,可关注掌楼牛市咨询。
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